西湖边名人故居能打破法拍房市场“3000万魔咒”吗？

二次挂牌的江南里，西湖边的名人故居，谁能打破法拍房市场的“3000万魔咒”

最近，杭州楼市的几场千万豪宅法拍，吸引了不少目光。然而它们的结局各不相同。市中心豪宅武林壹号经过24鏖战，以2312万元的价格成交，溢价率近49.2%，折算下来为9.75万元/㎡。单价最贵的法拍房“江南里”，却因无人报名黯然流拍。

然而，法拍豪宅的高潮才刚刚拉开序幕，根据阿里司法拍卖信息显示，5月共有9套起拍价超千万的法拍房开拍，其中包含二拍的江南里宸庐5幢1号，起拍价降至5000万，以及长生路32号房产，起拍价3179万。虽然价格只有江南里的一半，但这套西湖边的房源来头却不小，不仅直线距离西湖只有400米，而且还是民国银行家徐青甫的故居。

1.近日，一拍流拍的杭州顶级豪宅“江南里”，又挂上了阿里拍卖的司法拍卖平台。

这套“江南里”   拍卖，起步价5600万元，地上面积311㎡，庭院面积170㎡，折合18万/㎡，被称为杭州单价最贵的法拍房。

这套见证了女股神在股市的兴衰沉浮豪宅，由于无人报名参拍，最终流拍。

从目前阿里拍卖上的二拍挂价显示：起拍价为5000万元，比一拍降了600万元，但起拍单价仍高达16万/㎡。杭州市拱墅区法院执行局执行法官对媒体表示，这个价格是合议庭合议出来的结果，降得也不算太多。

降价之后，江南里这套法拍房能否顺利成交，答案将在5月15日揭晓。

如果两次都流拍，就会进入变卖环节，和竞拍不同的是，变卖期很长，有60天，如果在60天里有人出价，这套房子就卖出去了。如果再卖不出去怎么办?退回给“女股神”，或者直接用房子来抵债，不变现了，当然这要债权人接受。

2.有网友戏言，杭州法拍市场上存在一个“3000万魔咒”，但凡起拍价高于3000万以上的豪宅，似乎很难首拍成交。小易在翻阅杭州过往豪宅法拍记录时，也发现了这一有趣现象。

1月2日，绿城·深蓝广场29-31层顶跃房源，建筑面积高达746.79㎡，起拍总价高达5200万，然而即使是绿城的作品，最终也没有逃脱流拍的命运，并且这已经是该套房源二次流拍。早在去年8月，该套房源曾以6185.2万的起拍价流拍。

3月26日，春江花月流云苑3幢2701室，建筑面积高达813.97㎡，首拍起拍价3596.8万，最终也黯然流拍。然而在该套豪宅起拍价降至2877.5万后，让人惊讶的一幕发生了，这套房源最终以3997.5万的价格成交，比当时流拍的价格，还高出整整400万。

有法拍人士告诉小易，“3000万魔咒”虽然只是网友戏言，但法拍豪宅的意向客户大多经验老道，而且过高的准入门槛也减少了竞争对手，因此大多不会盲目出价，反而二拍三拍才是出手的良机，这或许也是3000万以上豪宅频频难产的重要因素。

与之相反，如果房源的起拍价较为划算，往往会拍出高于市场价的结果。以近日刚刚成交的一套市中心武林壹号的豪宅为例，建筑面积237.04㎡，起拍价为1550万元，是8个月以来该小区法拍房起步价最低的一套房子。吸引了13位竞拍者入场，在进入倒计时5后，更是进入到了白热化进程，最终以2312万元的价格成交，溢价率近49.2%，超过市场价格126万元。

3.不过，最近阿里拍卖平台上新挂出的一套“有来头”房源，很有可能打破这一“魔咒”。

它是民国时期曾担任浙江省民政厅厅长的徐青甫的旧居，据了解，目前西湖边已知的有产权可交易的名人故居总共就三套，分别是南怀瑾的润庐、蔡元培女儿女婿的马岭山房以及徐青甫的长生路32号。

距离该房产的开拍时间还有20多天，已有1175人设置了开拍提醒，并有20214人次围观。

公开资料显示，该套房源建筑面积419.57㎡，是一套三层的独栋别墅，起拍价3179万，折合单价7.6万元/㎡。此外，房子直线距离西湖只有400多米，紧邻湖滨银泰、衣之家百货铁站。此外，作为长生路上惟一有院子而不临街的房子，有大隐于市闹中取静之幽。

根据网上图片资料，别墅进行了大面积的翻新改造，院墙全部变成了散发着豪宅气息的石材，木门也换成了暗红色的。

别墅主体建筑外立面依然是古典色的红砖，但全部进行了焕新。屋顶花园绿植蓊郁。别墅的内饰，也是同样的色调和风格。从原本破败的民居到焕发新生的豪宅，可见持有者所花的心思。

这套房子因何被拍卖呢?

根据中国裁判文书网信息显示，该房产被拍卖的原因是温州紫凌奥东进出口有限公司与申请执行人华夏银行温州分行存在借款合同纠纷，该房产作为抵押物被法院查封并拍卖。

有专家表示该房产的使用面积大、地段好，使其除了居住，还可发挥多种用途，具有使用方式上的性。

不过，来拍法服的刘毅提醒，由于该房产若地处西湖景区范围，根据2012年1月1日颁布实施的《杭州西湖文化景观保护管理条例》规定，西湖景区内土地性质不能为出让。如果后续政策有所变动，买受人可能还需补缴土地出让金。