中报观察｜招商局置地“围城”

8月18日晚间，招商局置地发布了2022年中期业绩公告，营业收入、净利润均有大幅度增长，但归母净利润却出现下滑，盈利困境依然存在。

2022年上半年，招商局置地实现营业收入137.95亿元，同比增长约89%；净利润约8.25亿元，同比增长约47%；毛利率为16%，较去年同期下降约4个百分点。

招商局置地2021年业绩会时就表示将持续加强成本管控，力争将毛利率稳定在一定水平上。目前，提高毛利率水平依然是重要的工作之一。据2022年8月19日与会的资本人士透露，招商局置地在今年的中期投资者会上表示将对项目开发的各个环节进行精细化管理，向管理要效益，在管理端、融资端进行努力，争取毛利率有所提高。

布局与利润围城

2022年上半年，招商局置地实现营业收入137.95亿元，同比增长约89%；净利润约8.25亿元，同比增长约47%；而毛利率为16%，较去年同期下降约4个百分点。

对于毛利率下降的问题，招商局置地在财报中解释称，“2022年上半年已确认收益中约90%来自利润率相对较低（约20%）之项目”，从营收分布来看，佛山、广州、重庆、南京、西安及香港占总营收的比例分别为3.5%、4.1%、28.1%、42.4%、21.6%、0.3%。

意味着招商局置地在重庆、南京、西安等地的大部分项目毛利率并不高，导致上半年毛利率水平明显下滑。

出现这种现象的原因，一方面，由于与招商蛇口签订竞业协议限制，招商局置地长期以来仅在佛山、广州、重庆、南京、句容及西安等城市开展房地产开发业务。

城市布局的限制，使得招商局置地的业务容错率并不高，难以通过项目或城市区域之间的资金平衡来稳定盈利水平。企业在把握市场行情、控制土地成本方面需要有较强的能力，而市场销售下行的幅度之大令许多房企无所适从。

另一方面，土地市场早年间行情大好，土地成本高涨，要维持业务发展，招商局置地就不得不参与土地市场的竞争，尽管2022年招商局置地在土地市场较为低调，但过去拿下的高溢价地块为如今的利润下滑埋下了伏笔。

2021年招商局置地在西安以156%的溢价率力压德信、卓越、绿城、金地、保利等房企，斥资14.44亿元竞得西安市秦汉新城一宗地块，楼面价达到9993元/平方米。根据安居客统计数据，当前秦汉新城新房均价约为1.5万元/平方米，房地价比1：1.5。

另外，在2021年的重庆首批集中供地中，招商局置地先后以32.5亿元、3.25亿元价格拿下重庆西永279.83亩地及彩云湖板块19.24亩地，溢价率分别为129.98%和40.5%。

从2021年第二批次的集中供地开始，各城住宅用地溢价率已限制在15%或以下，叠加今年不少城市土地出让价格下调，招商局置地高溢价地块可谓“命中高点”，未来或将继续影响盈利水平。

招商局置地在市场形势分析中这样描述道：“政府持续'让利'，降地价、降配建、降自持、降门槛，推出优质土地，央国企依托雄厚的综合实力，步入舞台中央，主导拿地市场。”认为目前地市存在一定红利，但经历过地市的热度起伏后，招商局置地今年在地市中的表现似乎并不激进。

今年前七月，招商局置地共新增2宗土地，分别位于南京和重庆，拿地总价43.24亿元，若加上收购弘阳广州的项目股权，招商局置地2022年上半年的投资费用约为51.81亿元。

而2021年上半年，招商局置地新增7宗地块，拿地总价237.85亿元。相比之下，招商局置地今年的拿地步伐放慢许多。

成本围城

进入管理红利时代，房地产企业需要从土地获取、公司管理、融资成本等多方面着手降本增效，就招商局置地而言，财务费用支出减少，但整体成本缩减成效不佳，还有很大的调整空间。

观点指数通过财报数据对其三费支出情况进行分析，通过计算“当期销售费用、管理费用和财务费用之和”与“当期合同销售金额”的比值衡量招商局置地当期三费费率情况。

2022年上半年，招商局置地销售费用、管理费用和财务费用分别为4.4、1.5以及3亿元，同比增幅分别为56.8%、44.9%以及-1.2%，与2021年上半年增幅相比，同比变动为-21.4%、31.7%以及-5.5%。

就费用总额而言，销售费用的增长最明显，但从费用增长趋势来看，管理费用的增长更加迅速，只有财务费用在费用支出和增长趋势上都有所缩减，但变动幅度不大。

数据来源：企业财报、观点指数整理

（此处“三费费率”=“当期销售费用、管理费用和财务费用之和”/“当期合同销售金额）

另外，2022年上半年招商局置地实现合同销售总额206.59亿元，同比减少28%，在合同销售金额下降的情况下，三费费用仍在增长，而过去两年三费费率实现二连降的情况下，2022年却出现反向的增长。

尽管招商局置地表示要对项目开发进行精细化管理、向管理要效益，但从财报的表现上看，公司目前的表现不算理想。

不过融资成本依然存在优势，据参与投资者会的知情人士透露，招商局置地综合融资成本有所下降，上半年平均资金成本约为4.27%。

如何利用好资金和成本优势，把握业绩修复窗口机遇，突破盈利”围城“，是招商局置地需要面对的问题。