下沙宝龙广场 公寓答客问

一、 基础参数篇

1、 开发商背景？

答：我们项目是由宝龙地产开发的，宝龙地产(HK.1238)是国内首家上市商业地产房企，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目——宝龙广场。集大型购物、品牌商店、美食、娱乐、文化、休闲、住宅和酒店于一体的城市综合体，分布于上海、天津、重庆、江苏（苏州、无锡、镇江、常州、盐城、宿迁、淮安）、福建（福州、厦门、泉州、漳州）、山东（青岛、泰安、烟台、蓬莱、胶州）、河南（郑州、洛阳、新乡）、及浙江杭州、安徽蚌埠等26个城市，形成了独特的商业地产模式，充分提升当地商业环境，优化地区商业品质，拉动了地方经济的发展，完善了城市的功能配套，提升了城市品位，为社会创造了数以亿计的就业机会，获得了各地政府和公众的广泛关注与认可。

2、 项目土地年限？从什么时候开始？

答：我们土地是商办服务性质，为40年产权，产权自2012年开始。

二、 建设规划篇

3、 47#地块格局是什么？

答：47#地块主要是由1个18000㎡大型永辉超市、12幢独立别墅式商业街和3幢SOHO组成。

4、 47#地块3幢SOHO的规划？

答：17#楼规划为集团自持的行政酒店（宝龙集团目前已成立自己的酒店集团，本案行政酒店将由集团自持运营）；29#楼规划为居住型LOFT公寓；30#楼规划为办公楼。

5、 3幢SOHO分别为几层，共有几套公寓？

答：17#楼共有22层，其中一层为大堂及公寓底商，2-22层规划为宝龙集团行政酒店，共462套房屋；

29#公寓共22层，其中一层为大堂及公寓底商，

2-22层规划为4.2米层高酒店式公寓，公寓共计462套。

30#楼共有23层，其中一层为大堂及公寓底商，2-23层规划为4.2米层高写字楼，共479套房屋；

3幢公寓共1403套房屋。

6、 3幢SOHO楼下前后都有商铺吗？

答：每一栋公寓一层的商铺都是分两面划分的，沿内街一排，沿河一排。

7、 47号地块酒店式公寓底商有多少，面积范围大概是多少？

答：3栋公寓底商一共56套，其中1#楼底商17套，2#楼底商21套，3#楼底商18套。公寓底商面积范围约35-60㎡。

8、 公寓楼里面有几部电梯，电梯是什么牌子？

答：1幢楼体内共4部电梯，电梯是奥的斯。

9、 关于3幢SOHO层高，包含公寓、大堂、通道？

答：公寓毛坯层高统一为4.2米，入户大堂层高为4.95米，通道净层高2.2米（顶部为公寓房间内的夹层储藏间。

10、 什么时候交房？产证时间？

答：公寓交付预计在2017年中交房，产证一般是在房屋交付半年内办理，具体交房时间以合同约定时间为准。

11、 公寓得房率是多少？

答：基本在75%左右，具体的根据每套不同来计算。

12、 公寓主力面积段？

答：我们的公寓主力面积集中在44㎡左右，边套面积约66㎡

13、 公寓面宽、进深，通道面宽、进深参数？

答：标准户型44㎡房源进深为8.5米，面宽4.05米，边套的，具体根据每套户型不同来计算。

14、 公寓是否有赠送面积？

答：公寓户型均比较方正，赠送面积比较少，但是顶部有将走道部分划入公寓内，作为储藏夹层，方便收纳。

15、 公寓是否可以几套连起来打通使用？

答：一般来说是可以的，不过具体要看看图纸，确认建筑结构是否涉及到承重墙。

16、 3幢公寓每栋的间距是多少？

答：17#与29#之间栋距约为40米，29#和30#之间栋距约为25米；17#和30#之间栋距约为80米。

17、 公寓无阳台，晾衣服怎么办？能在室外安装晾衣架吗？（是否有公共晾晒区？是否有阳台？）

答：室外是不允许搭建晾衣架的，这个不仅安装有难度，还有很大的安全隐患。

18、 公寓有没有卫星电视？

答：有的

19、 水电费按那种计算?

答：公寓属于商办性质，水电费按商业性质计算。

20、 公寓是否和楼下商铺一起交付？

答：是的，都是2017年年中交付。

21、 是否能通天然气？

答：我们的公寓是带有办公性质的，不能安装天然气管道，一般都是用电。

22、 是否有自行发电系统?

答：没有自行的发电系统，是由市政2路高压供电

23、 大堂的装修标准是什么样的？地面是什么材质，墙面是什么材质？层高多少？

答：我们大堂的带装修标准约为1500元/㎡，地面、墙面均是地砖，层高4.95米

24、 公共部位的带装修标准是怎样的？公共部位的地面、楼梯、墙面分别是怎么做的，用什么材料？

答：公共部位满足国家交付标准，地面为地砖、楼梯为水泥找平，墙面刷白。

25、 小区每户使用何种品牌的窗及其材料？是否是双层玻璃？是否有断桥隔热处理？

答：窗户采用隔热金属型材窗框K≤5.8[W/(m2K)]，框面积≤20%，(6mm较低透光Low-E+12空气+6mm透明)，传热系数2.60W/m2.K，玻璃遮阳系数0.38，气密性为6级，可见光透射比0.48，门窗采用铝型材单框断热桥中空Low-E玻璃窗，有断桥隔热处理。

断桥隔热解析：断桥隔热是指通过阻断热传递的途径达到隔热的效果。建筑中有热桥（冷桥），即相对于普通维护结构更容易散热的部分，如窗户的窗框、圈梁、柱子等等，通过对热桥（冷桥）的处理，加以特殊的保温围合，减少热量的传递，以达到冬季减少热量散失或夏季减少热量进入室内的目的。

26、 外墙的材料及特点，什么颜色，外墙的隔热、防水处理？

答：公寓外墙均采用真石漆，局部干挂石材的做法，颜色为米黄色，外墙采用外保温处理。建筑节能采用外保温节能形式。所有地上单体建筑均按甲类建筑进行节能计算。所有外围维护结构的保温材料均选用燃烧性能为A级的保温材料，如外墙面采用无机保温砂浆，屋面采用A级泡沫玻璃板等，均满足《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消【2011】65号文）的文件精神要求。

外墙类型（由外至内）：干挂石材或铝板饰面层+8厚抗裂砂浆复合耐碱玻纤网+H厚无机保温砂浆(B型，防火等级A级)+ 15厚1：2.5防水砂浆找平打底+界面剂一道+砂加气混凝土砌块(B06)+ 20厚水泥砂浆。

27、 房子的墙体厚度是多少？楼板厚度是多少？

答：房屋内部隔墙厚度为20-23cm，外墙厚度为25-35cm，楼板20cm厚C20细石砼撒1:1水泥砂子压实赶光+素水泥结合层一道+现浇楼面板+水泥砂浆找平+界面剂+H厚无机保温砂浆（A型）。

28、 地下室的防水如何做的?

答：地下室底板采用桩基承台+梁板式防水底板；地下室抗渗等级为P8；

防水混凝土设计抗渗等级解析
混凝土的抗渗性用抗渗等级表示。抗渗等级是以28d龄期的混凝土标准试件，按规定的方法进行试验，所能承受的最大静水压力来确定。混凝土的抗渗等级分为P4、P6、P8、P10、P12等五个等级，相应表示能抵抗0.4、0.6、0.8、1.0及1.2MPa的静水压力而不渗水换而言之就是混凝土抗渗试验时一组6个试件中4个试件未出现渗水时不同的最大水压力。抗渗等级≥P6的混凝土为抗渗混凝土。
工程埋置深度（m） 设计抗渗等级
<10 (<10) P6(S6)
10~20 (10~20） P8(S8)
20~30 (20~30） P10(S10)
大于等于30 (30~40） P12(S12)

29、 公寓建筑结构是什么？

答：结构为框架结构+部分框架-剪力墙结合，高层办公楼及多层公建均采用钢筋砼结构，结构构件最小截面尺寸满足耐火极限要求。

30、 3幢SOHO的楼高是多少？

答：17#、29#、30#楼为22~23层公寓楼，建筑高度93.15~97.35m，平面尺寸约为41.3*24.3m，各层层高以4.2m为主；

4#~15#楼为2层商铺，建筑高度8.7m，平面尺寸约为23.3m*13.1m ~54.7m*16m，各层层高4.2~4.9m；

大底盘地下室，地下一层主楼部分层高6.64m，非主楼部分层高5.2m，地下二层层高3.4m。

31、 建筑质量保修几年？

答：本工程建筑物结构设计使用年限为50年，根据中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；　　(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

(五)装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

32、 房屋抗震等级？

答：建筑抗震设防类别为标准设防类； 17#、29#和30#楼为15层框架-剪力墙结构，抗震等级框架为三级、剪力墙三级，抗震设防烈度6度。

33、 是否可以装中央空调？中央空调的外机怎么放？

答：不可以，17#、29#、30#楼均为办公楼，设计考虑采用分体空调。房屋外部有设计空调机位。

三、 销售政策篇

34、 SOHO的价格?

答：您好，公寓的价格暂时还不能确定，均价大约在9500元/㎡-10500元/㎡，具体的价格要等到开盘当天才会公布。

35、 付款方式是怎样的？

答：您可以通过一次性全款付清，也可以申请银行商业贷款。

36、 贷款银行是哪一家？首付、贷款年限和利率是怎样的？

答：目前我们的贷款银行是北京银行和中信银行，首付款比例是50%，商业贷款年限一般是10年，利率在基准利率上浮10%。

37、 现在可以卖的是哪些？

答：现阶段我们项目即将开盘的产品是29#公寓楼6-12层LOFT产品，一共154套房源，房源面积集中在44㎡，边套还有66㎡的。

38、 什么时候开盘？

答：目前暂定是12月中下旬首次开盘，具体要等我们公司最终确定。

39、 还没建好怎么就可以卖呢？

答：现在所有的房地产商卖的都是期房，我们这个都是在房管局办理了预售手续的，目前工程已出地面，按规定是可以开始卖了。

40、 有什么优惠吗？

答：认筹：我们目前是有一个存5千抵1万的活动，也就是您现在预付5千元，等开盘的时候能享受到总房款减免1万的优惠，其他的要等价格公布才知道会不会有额外的优惠。

41、 公寓是否包租？

答：我们的公寓不是包租的，您可以买来自住或投资（出租、办公注册公司、淘宝电商等多种用途），项目周围15所大学，30几万师生都是我们的租客群。

四、 区位及交通

42、 交通方便吗？

答：从这个区位图上，您看，地铁1号线延伸段文海南路站离我们这就500米，现在地铁也已经开通正式运营。另外，杭州德胜快速路，横贯杭州东西，快速进出杭州主城区，到武林门也就2520公里。另外，杭州绕城高速主入口离我们这也很近，异地进出也很通达。我们项目也是位于下沙片区的主干道上，距离东面之江东路也很近，之江东路达到钱江新城也很近。项目门口还有373 五、 关于回报率

43、 投资回报率？

答：讲到这个，我来给您算一笔账。下沙15所高校30万大学师生，这个首先是我们公寓庞大的租客群，您现在走在外面或校园各大角落，广场、食堂前的宣传栏内随处可见张贴的“日租房”小广告，目前出租房源基本集中于高沙板块，以单间出租为主，以一套两室一厅的房源为例，3个月以上长租500元(10平米次卧)——800元(20平米主卧)每月，1个月以上的短租550元——850元每月，日租的话，租金相对较高，平均一天租金50——80元。这是群租房的价格，但是现在群租房普遍存在脏乱差的现象，安全得不到保障，相对来说，大家都会倾向喜欢独立空间，那么公寓就是的选择，我们再参考一下和我们隔了一条街的金沙居，那边一共600多套公寓，现在基本都是满租状态，靠近南面的租金更是高达2200元/㎡。更何况大学城30万师生每四年已更新，客源是源源不断的。

此外，在各大学校内论坛上专门设置了“租房信息”版块，日均发帖量近20个，80%的出租房源集中于高沙，此外，少量房源位于沿江住宅区，根据该校内租房论坛信息，我们可以发现，在高校内出租房屋的绝大多数为该校学生，而我们项目周边就有7所大学，而且公寓产品在大学城中心这个板块是的，你可以去和周边几个项目对比一下，再没有哪个项目像我们这样有这么得天独厚的地理条件啦。 

向我们这样居住型的公寓，您可以装修成我们样板房那样的格局，隔成3房2厅，很好租的，随便租租2500元/月是租的出去的，还会很抢手。按投入产出比计算，您1年的租金收益30000元，您买这套公寓约40万+3万元装修，这年回报率就高达7%了，试问现在市面上哪一个理财产品能有这么稳定又高额的回报呢？

44、 人气怎么样？跟46号比那边更好?

答：人气肯定是有保障的，首先我们项目本身就有很多人气支撑：住宅这边已经交付600多套房源，这边就有600多个家庭人气支撑，另外1、2#公寓已经入住3000多个在校大学生，其次我们项目位于大学城正中心，周围15所大学环绕，有30万大学师生消费人群，加上周围50多个住宅楼盘和500多家企业员工，整个下沙区域人口规划就有100多万，而且我们项目也是下沙东部片区唯一个业态齐全的大型城市综合体，引进的一些主力商家（比如KFC、必胜客、永辉超市等）也能帮我们带来超高人气。

47#地块商业的业态规划其实是和46#业态形成互补关系的，主要以生活配套为主，而且两个地块之间还有一条连廊桥互通，人流都是循环的。

六、 样板房及物业费

45、 你们现在有样板房可以看看嘛？

答：我们样板房目前还在施工，预计在12月5日对外开放。

46、 建筑公司哪一家？酒店公寓室内设计及施工单位？

答：目前我们47#地块的施工单位是中天建设集团，室内设计及施工均为宝龙集团旗下的上海茂龙，我们御用的设计及施工单位。

中天建设集团有限公司（简称中天集团），是一家以房屋建造、房产开发、交通路桥、新材料开发为主要经营业务，具有鲜明特色的现代大型企业集团。是全国质量管理奖单位、全国文明单位、全国500强大型企业、全国50强民营企业、中国十大慈善企业。代表作：上海国际金融中心，浙江省人大、政协及有关厅局办公楼、杭州棋院等。

47、 物业费和物业管理如何？

答：我们的物业是由宝龙旗下物业公司（泰安宝龙物业管理有限公司）进行统一管理（物业公司为国家一级资质），物业费暂时还未定，可能会参考我们目前46#地块公寓楼物业费2.5元/㎡（含公维金）。

七、 配套

48、 47#地块车库的进出口？

答：车库一共有4个出入口，您看侧面2边分别是车道入口，前面和后面各2两个。

49、 车位一共多少个？

答：项目一共规划有885个机动车位，其中地下车位823个，地面车位62个（含6个货车车位），另外还有自行车、电动车等非机动车辆停车位2350个。

50、 工商大学2侧生活区有多少人？

答：金沙港生活区主要是浙江工商大学的其中一处学生生活区，目前里面大约住有10000人左右，东面钱江湾生活区大约1.5万人

51、 公寓人员居客闲杂？

答：如果您在其他地方购买的公寓，那居住人群确实不好定位。我们项目的公寓是位于大学城正中心的，周围的主力消费群都为大学生，要么是刚毕业的，要么是准备考研的学生或者小情侣，他们本身就是相对单纯的一个群体；再比如，我们46#地块公寓也住着很多学生，还有一些周边散客买来是给父母居住的，您也可以打听一下周围一些社区的租客，在大学城板块相对还是好的。另外，我们公寓是由我们集团旗下自己的物业公司直接管辖的，居住人员相对还是和谐的

52、 45跟47没有桥，感觉不好

答：45#和47#地块间是没有规划桥梁的，45#地块主要规划还是住宅区域，这样也是为了保障我们住宅区域的业主居住环境。

53、 地铁何时通车？

答：目前已经正式通车运营，从这走过去5路程

54、 桥是怎么设计的？

答：我们项目是沿着Y字形河流而建，45#和46#之间以及46#和47#地块之间各有一座桥梁连接。

55、 外围植物是否要砍掉？

答：这些目前是市政的绿化工程，待我们工程建设完成后会根据我们商业街的动线规划进行外围绿化工程整改。

56、 47是否有露天广场？

答：47#地块主体作为开放式商业街，集立体维度空间、平面空间和整体合成空间于一体，形成自由开放的购物环境，外围空间还是蛮大的。

57、 河道还要治理吗？

答：河道是钱塘江引进的活水，只是目前我们的工地还处在施工阶段，所以暂时做出截流处理，未来工程建设完工后河道会重新进行疏通。

58、 人车是否分流？

答：47#地块街区没有完全分明的人车分流，您可以看到，中间和两边的过道是分别是我们的主入口和次入口，这边车辆是不能通行的，车辆的通行道在最两侧，车辆入口也在分布在两侧。

59、 超市什么时候能开业？

答：预计2016年8月

60、 超市里有哪些业态？

答：生鲜经营是永辉最大的特色，同时还涵盖小百货、零售、食品、日化用品等生活业态

61、 超市下面有商铺嘛？

答：我们地下一层规划是永辉超市，未来在超市门口可能会有相应的配套商铺，这个目前还在规划中。

62、 公寓楼下这些建筑是什么？

答：公寓楼下是我们新地块二期的别墅式商业街，一共是12幢分体式商铺，这里主要规划了一些像外婆家、蜜桃餐厅等大型的平价餐饮，还有高祖生煎、味千拉面等速食餐厅，另外还包括便利店、摄影店、咖啡馆、母婴亲子店铺、早教机构、银行等一系列生活配套。这片商业也是服务于我们公寓楼的。商业街预计2016年8月与永辉超市同期开业，现在基本已经完成外立面落架，今年年底就可以交付了。