未来科技城二手房涨到5万+，为何闲林房价还在原地踏步？

在杭州买房难不难？市中心7万+的豪宅中签率只有个位数，见识到了什么叫有钱人的烦恼；与此同时，今年以来仍有近40%的楼盘流摇，“冰火两重天”的场景在杭州频繁上演。

见惯了杭州楼市的热闹景象，然而在热闹的背后，还有一些板块似乎被掩盖了光芒，它们偏于一隅，表面看上去被买房大军忽略，而另一面却也是“一房难求”。

闲林，就是这么矛盾的存在。

最新数据显示，余杭区常住人口达到189.1万人。根据余杭区政府官网的信息介绍，闲林街道人口总数超过20万人，其中包括户籍总人口6.4万余人，这个数据到目前为止应该还有所增加。

这意味着，闲林已经成为杭州重要的人口集聚地，换句话说，这里潜在的购房置业需求不容小觑。

在大家传统印象里，闲林被定义为“洼地”，不只是房价“低人一等”，交通、教育、商业都不尽如人意。

那么，闲林当地的真实楼市状况如何？带着对闲林的好奇，小编去走了一遭。

限价难突破 新房基本“亏本卖”

早年间由于没有系统的土地规划，闲林开发了一批“超级大盘”。比如绿城桃源小镇、东海闲湖城、竹海水韵等等，这些小区动辄5、6000人口居住，大盘开发的背后是时间和财力的消耗，以至于近20年的时间过去，有些大盘仍在开发。

近两年，闲林放慢了土地供应的节奏，2019年至今，闲林板块只出让了2宗涉宅用地，分别是如今的佳兆业云峰和时代天境。

这两个项目都曾轰动一时。佳兆业云峰所在地块是闲林的“项目”，2019年3月，佳兆业16476元/㎡+6%自持拿下该地块，从起初放风的3万/㎡，到备案的2.2-2.3万/㎡，佳兆业云峰想要突破限价的欲望终究是破灭了。

按照一般的保本房价计算，16476元/㎡+6%自持的拿地价格，带装修售价2.2-2.3万/㎡，毫无疑问，是没有利润可言的。

既然不能突破限价，索性以最快的速度推盘。9月初，佳兆业云峰首开高层6、8、9号楼和小高层7号楼，最终有1700余组家庭登记；就在首开房源刚刚结束选房2天后，佳兆业云峰推出剩余所有可售房源，从首开到清盘，仅用了20多天。

节前，小编去售楼处实探，现场几乎都是在准备首付、签约的业主。据销售介绍，项目还有一幢是公租房房源，按照规定要交给当地政府。

而在佳兆业云峰售楼处的正对面，另一个新盘马上要有新动作了，就是和佳兆业云峰同日拿地的时代天境项目。

继佳兆业云峰后，这应该是整个闲林板块内唯一一个即将入市的新盘，时代天境拿地价也不低，楼面价16115元/㎡。

据置业顾问消息，预计今年年底前可能会开，价格可以参考对面佳兆业云峰，基本也是亏本在卖。不过，值得高兴的是，这个价格确实不愁卖。

然而开发商也是有苦说不出。“领导想再等等，说不定等到明年行情会有变化，价格会突破一点”，目前看来突破限价的可能性不大。

当然，对于购房者，尤其刚需来说，能买到已经是可喜可贺了。

捂盘多年的现房迟迟不开 别急，购房者还有捡漏机会

要说杭州的捂盘大户，闲林可是重点关注区域。去年湖景居“捂盘成功”，均价较之前实现翻番，估计给不少同类楼盘增加了信心。

闲林板块的东海闲湖城、悦青蓝必须榜上有名。

东海闲湖城是闲林板块的“明星楼盘”，也是面积超大的小镇项目。占地1200亩，建筑面积100万㎡，规划湖景别墅、排屋、高层、商业等丰富建筑形态，7万㎡商业配套，3万㎡教育体系。

根据透明售房网上的销控表显示，东海闲湖城最早的一批预售证是在2009年，为东海闲湖城钻石湾组团。

10年时间，东海闲湖城华景湾、山景湾等多个组团均已售完并交付入住，另外还有多个组团等待开发。

由于还有新的组团项目在建，所以周边很多工地都是施工状态，城市界面相对较差，大货车频繁出没，工人的吃饭问题基本靠路边的小摊解决。

在售楼处现场，依然有工作人员接待，一进售楼处就是一个超级大的沙盘，这里就是整个东海闲湖城的全景。

关注度最高的是玉屏蓝湾组团，最近一次开盘，是在2018年。销售称，玉屏蓝湾共有6幢高层，其中4、5、6号楼均已交付，剩余1、2、3号楼已经是现房，但短时间不会开。

不过，东海闲湖城接下来预计会有新组团入市，即景秀湾、琥珀湾。

景秀湾为纯高层，琥珀湾为排屋，景秀湾高层参照周边，预计价格在毛坯2万/㎡左右，但是开盘时间没有确定，有可能会在明年，目前户型图、样板房都没有。

值得注意的是，除了已经是现房的玉屏蓝湾，和即将入市的景秀湾、琥珀湾之外，东海闲湖城还有新的地块待开发，预计规划分别为高层、排屋项目。

毫不夸张的说，东海闲湖城的组团应该是全杭州都在等的“现房项目”，要知道玉屏蓝湾前期的价格是16000元/㎡左右，大家都在期待还能在闲林买到如此高性价比的楼盘。

不过，销售表示，即使玉屏蓝湾剩余的3幢现房入市，基本也不大可能是前期的价格，毕竟之前的组团高层价格已经卖到了1.8-1.9万/㎡。

和东海闲湖城一样，在它隔壁，悦青蓝应该也在等待一次新的“价格突破”。

据说，悦青蓝1.6、1.7万的价格，政府允许卖，不过开发商觉得“委屈”，毕竟周边二手房已经达到23000元/㎡，甚至25000元/㎡。

虽然悦青蓝剩下的2号楼不知道何时入市，但是悦青蓝的新组团已经有消息了。

在售楼处，我们看到在悦青蓝的对面还有一个新的组团——悦汀蓝玉轩，共有7幢高层。据悉，有可能在明年上半年卖，大概价格毛坯2万左右，不过，房源量不多，大概500套左右。

从闲林整体的情况看下来，在售的新房几乎没有余量。最快也要等到11月或者年底，才会有新房入市。

从销售透露的信息上，东海闲湖城和悦青蓝的新组团还是非常值得期待。

闲林的新房迟迟不来，与之形成鲜明对比的是，二手房成交量却成绩喜人。

二手房成交量霸榜 几无倒挂红利

由于承接了北部“宇宙中心”未来科技城的外溢需求，再加上板块内新房没有选择，多重因素导致购房者逐渐转战二手房市场。

据好找房数据，9月杭州市区二手房签约套数TOP10小区中，余杭区占了8个，而闲林板块融创金成西溪海、绿城桃源小镇、竹海水韵霸榜前三，签约均价分别为26700、22000、23100元/㎡。

除了稍微靠近地铁的融创金成西溪海签约均价略高，其他二手房签约均价和在售新房几乎不存在倒挂。

小编走访了附近的一家中介门店，中介人员表示，东海闲湖城和悦青蓝基本上短期内不会开的，所以选择在闲林置业的购房者现在只能选择二手房。

像近两年刚交付的金辉贤林信步、雅居乐国际花园，还属于次新房，有的交付没满2年，还有额外的增值税。

整体来看，周边二手房价格基本在2.3-2.6万/㎡左右，具体还要看房屋是毛坯、带装修以及室内装修情况等等。

在中介看来，他们建议如果着急上车，尽量选择靠近未来科技城、西溪一带的楼盘，比如融创金成西溪海等，虽然整个闲林板块都没有地铁，至少部分楼盘更靠近在建的地铁3号线，还可以受到未来科技城、西溪一带的配套利好辐射。

二手房的成交量，证明了闲林一带旺盛的购房需求，然而，闲林躲不过的依然是没有地铁、没有商业的硬伤。

闲林板块商业匮乏 居民逛吃大多“跑远路”

评判一个楼盘值不值得入手，往往有几个要素：地段、交通、配套，评价一个板块同样如此。

可是闲林，肉眼可见的“三无地带”，没有在建地铁、没有核心商业，地段更算不上优越。闲林二手房之所以成交量可观，无非是得益于城西大量的购房需求以及承受不起未来科技城高房价的外溢购房者，就闲林本身而言，的确没有拿得出手的优势。

目前，闲林20多万人口日常休闲娱乐基本依赖于小区底商等日常商业，好在像东海闲湖城、绿城桃源小镇这样的超级大盘都有自带的商业配套或小型的商业街区，满足日常生活所需基本没有问题。

然而闲林板块商业业态匮乏也是事实，平时周边居民业余娱乐基本依赖东侧的华元西溪欢乐城、未来科技城万达广场、以及西溪印象城，这些还要建立在有私家车的基础上。

目前，板块内明确在建的有一家商业中心，即闲林七彩小镇。

闲林七彩小镇所在地块，原本是嘉凯城的城市客厅，但在2014年后，嘉凯城城市客厅迟迟不见动工，据官方政府回复，该地块将由七彩小镇新城镇开发管理（杭州）有限公司参与开发建设管理。

未来，这里将打造超市、影院、餐饮等业态，覆盖闲林周边居民的业余娱乐生活需求。

众所周知，位于萧山的瓜沥七彩小镇即是七彩小镇成功打造的未来社区项目，在瓜沥当地具有颇高的人气。

据闲林七彩小镇置业顾问介绍，七彩小镇预计明年底会开业，届时这里将成为闲林社区商业中心。

在建地铁“绕道而行” 规划17号线何时兑现？

除了商业配套，闲林人民对于地铁的渴望才是更要紧的事情，闲林到底何时才能有地铁规划，已经成了全杭州人都在关注的谜。

从目前已批复的杭州地铁线路来看，闲林一带完美错过了所有已批复线路。3号线一期连接未来科技城，支线通往小和山方向。

闲林人民等地铁等的太久了。今年上半年网络疯传的地铁四期规划方案，倒是给闲林增添了不少信心。

根据网上公布的《杭州市轨道交通线网规划和四期建设规划》，城西科创大走廊一带将加强对老余杭、闲林、云谷、西湖大学等的轨道服务。

其中提到，新增地铁17号线，线路起于老余杭，一路穿过闲林板块，止于西湖大学，全长25.6公里。

而17号线的主要功能还不仅仅是满足闲林这个大型居住区的轨道出行需求，更是为了强化未来科技城南北向轨道服务，进一步提升未来科技城东侧的轨道服务，同时加强西湖大学与未来科技城的轨道联系，支持西湖大学、云谷等重点项目的发展。

可以说，规划建议的17号线是直接利好闲林板块的，一旦规划落地，闲林和未来科技城的距离将再缩短，联系会更加紧密，受到未来科技城的利好辐射会更明显。

虽然这份规划方案并未得到官方盖章，但是从今年7月流出的消息显示，杭州轨道交通线网规划方案已上报，接下来还要经过审核，等待批复。

这样看来，线路规划不排除改动的可能，还要以最终官方批复的消息为准。

平平无奇的闲林 现在上车可以吗？

对比杭州各大板块来看，闲林近几年的发展速度相对慢了一些，北侧的未来科技城已经被冠上“中国的硅谷”之称。

未来科技城乘着阿里的东风，一路走到了“宇宙中心”的位置。而闲林，界面发展节奏慢，相比起来，更像是在原地踏步，那么，闲林还值得入手吗？

闲林的发展，和它本身的地理位置有很大的关系。

一条杭瑞高速将闲林板块分成南北两个部分，北部靠近未来科技城的区域发展相对优于高速南侧一带，而闲林东侧又因西溪湿地和绕城高速和杭州城区形成了“断裂带”，再加上地铁短时间内落地无望，这使得闲林“与世隔绝”，也和杭州城区的发展相对割裂，所以，从大环境上看，闲林可依赖的只有未来科技城。

而未来科技城给闲林带来的外溢需求量还是非常大的。首先未来科技城本身新房供应不多，再加上红盘频出，价格又不是普通刚需所能承受，所以闲林成了这部分购房群体的选项。

有人的地方，就有居住需求。这一点，闲林有足够的支撑，对于城西纯刚需、自住的购房者来说，无论是从距离，还是价格方面，闲林还是有其优势的。

方面，相对弱一些，不能和市区的优质相提并论，就目前的学校情况来看，公办小学较少，像闲林小学、海创小学，不过余杭区的私立学校还是很多的，比如杭州育海外国语学校、杭州英特外国语学校等等。

据销售介绍，杭州育海外国语学校的学费并不便宜，大概在3万元/学期，住在闲林附近的不少家长觉得学费比较高昂，承受压力大。

从投资的角度看，短期来看，闲林板块的新房和二手房之间的倒挂差不明显，当地的中介人员表示，短期内闲林的二手房市场不会有太大的涨幅和变化，但是长期持有，等到闲林的商业、交通利好兑现，5年10年还是有涨幅空间。

都说，买房跟着规划走。未来科技城的产业规划有目共睹。就在10月10日，未来科技城核心区3宗商业地块确定被OPPO竞得，OPPO未来科技城地块的敲定，意味着未来还将诞生大量的购房需求，同时VIVO AI总部落地未来科技城，这些产业未来所释放的能量，都将是闲林发展的有力支撑。

紧邻未来科技城的闲林，未来值得期待。