调控再升级！七部门重拳整治30城楼市乱象

七部门之所以会开展此次专项活动，是因为相关城市近期的一个特点是，有些地方房价看似降了，但实际上违规操作很多，猫儿腻也很多，所以需要进一步管控

专家预测，下一步房地产广告违规或成投诉集中点，一旦涉及广告违法从重处罚的可能性极大;此次列入整治的几个三四线城市近期政策收紧可能性较大

法治周末记者 肖莎

“看了初稿我是比较震惊的。”

6月28日，谈及住房城乡建设部与中宣部、市场监管总局、公安部等七部门联合印发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(以下简称《通知》)，中国房地产估价师与房地产经纪人学会(以下简称中房学)副会长兼秘书长柴强说道。

“我觉得我们确确实实从现在开始要惊醒了。现在只要是"黑中介"都是打击的对象。”柴强当天正在主持中房学的年会，全国多个房地产经纪公司的负责人都在场，而这次七部门联合开展的专项行动所打击的四类行为，至少有两类与房地产中介有关。

根据《通知》，此次专项行动的打击重点包括投机炒房行为、房地产“黑中介”的违法违规行为、房地产开发企业的违法违规行为和虚假房地产广告。

“此次专项打击针对性较强，打击重点均和市场交易相关，并且打击面特别全。”诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷对法治周末记者说。

组合拳消除楼市猫儿腻

实际上，住建部每年都会针对房地产市场乱象进行专项检查，有时也会会同其他部门一起开展相关行动，比如，住建部曾与发改委一起进行在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，重点查处价外价、捆绑销售、捂盘惜售等行为。

“但像这次一样由住建部联合其他六部门开展全面的专项行动，还比较少见。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，此次专项活动属于组合拳的形式，力度比较大。

严跃进告诉记者，七部门之所以会开展此次专项活动，是因为虽然调控效果显著，但相关城市近期的一个特点是，有些地方房价看似降了，但实际上违规操作很多，猫儿腻也很多，所以需要进一步管控。

“而重点打击的这些行为，很多都是属于猫儿腻的组成部分，导致房屋的实际成交价变高。”严跃进说，比如，不少地方的开发商都存在着捆绑销售车位或带装修的情况。

在《通知》中，七部门分别列举了四类重点打击行为中的具体做法，比如捂盘惜售、雇佣人员制造抢房假象、通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款等都属于被打击的投机炒房行为;为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利、非法规避房屋交易税费等行为则属于被七部门认定的“黑中介”行为;房地产开发商利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利的行为，以及房屋中介发布虚假房源和价格信息，欺骗、误导购房人的行为。

严跃进还补充，此次政策管控，充分说明了“房住不炒”的政策逻辑不变，而且此次专项行动还明确了调控中的政府责任。

通知要求要强化督查问责机制，对专项行动实施过程中发现的违法违规行为，要依法从严惩处。对开展整治行动不力、人民群众投诉较多、房地产市场违法违规行为较严重的地方，要加大督查力度。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员，要坚决问责。

管控房企“霸王条款”

北京(楼盘)市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉法治周末记者，此次专项活动打击的行为中有一项值得注意，那就是“房地产开发商利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利的行为”，这其实就是通常所说的“霸王条款”。

严跃进说，房企的“霸王条款”在以前的相关活动中较少提及，但当前房市有库存不足的风险，卖方市场的特征很明显，所以需要对各类购房合同进行管控。此类管控也充分说明了购房交易秩序也是房地产市场稳定发展的一个重要导向。

“在房地产交易过程中，消费者往往处于劣势，合同是开发商制定的，一般不允许消费者增加附加条款。在格式合同中，开发企业已经加入了对自己有利的条款，且不能更改。一般霸王条款体现在开发企业推卸责任、转嫁风险、双方权利义务不对等。如本来合同中关于面积误差的规定应为：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。但某些开发企业在合同中直接格式化为"多退少补、据实结算"等。”赵秀池补充道。

陈雷在接受法治周末记者采访时也提到，还有很多“霸王条款”是在商品房交易合同之外产生的。比如，随着调控的深入，开发商的盈利空间被缩小，部分企业为了牟取利益，甚至通过茶水费、绑定车位等违规条款间接抬高房价，扰乱市场正常秩序。随着此类现象在现实中愈发严重，因此此次专项打击把这条提出来。

“此外，霸王条款还包括认购定金归还困难、允许开发商单方解约等。遇到这样的情况，购房者应及时举报。”陈雷建议。

严跃进告诉记者，此次专项行动的难得之处是还提到了“强化举报制度”，房地产市场需要有较好的信息沟通机制和矛盾解决机制，这样才可以真正促进房地产市场的健康发展。

《通知》称，要通过开通购房人热线等方式，畅通群众举报投诉渠道，引导公众参与整治房地产市场乱象专项行动，着力构建房地产市场共治共管的局面。

打击虚假广告稳定价格预期

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉法治周末记者，此次专项行动除了继续打击炒房外，相比以往的调控还有一个亮点，那就是把“虚假房源”列入了打击重点。

“以往房产销售模式主要以线下销售为主，随着网络信息平台的发展，越来越多的人通过网络信息平台获取房源信息。网络信息容易造假且不易被发现，因此，部分开发商、销售渠道、中介等正是借助信息平台，利用虚假信息吸引购房客。”陈雷说。

目前，中介行业的头部企业包括链家、我爱我家、中原地产大多都在内部发力“真房源”，平台企业如58同城、房 天下也都在力图通过标准的打造和相关制度设计推动真房源建设。

赵秀池告诉记者，此次专项行动之所以重点打击虚假广告，是因为要落实“房住不炒”的定位，稳定房价至关重要，而价格预期又对房价起到助涨助跌的作用，所以，打击不实价格信息、虚假广告等的目的，在于完善市场信息，避免房地产企业哄抬房价，进而稳定价格预期，促进房地产市场的平稳健康发展。

张波在接受法治周末记者采访时提到，在打击虚假房地产广告的过程中，对于房产平台的监管也是保障房地产市场规范有序的重要内容，无论是对于不实房源还是虚假广告，平台方都有责任和义务认真管理和严格审核。

“下一步房地产广告违规或成投诉集中点，一旦涉及广告违法从重处罚的可能性极大。”张波判断。

房价上涨过快4个三四线城市也被列入名单

根据《通知》，此次专项行动在全国30个城市先行开展，包括北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、天津(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、无锡(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、福州(楼盘)、厦门(楼盘)、济南(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、成都、长沙(楼盘)、重庆(楼盘)、西安(楼盘)、昆明(楼盘)、佛山(楼盘)、徐州(楼盘)、太原(楼盘)、海口、宁波(楼盘)、宜昌(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、长春(楼盘)、兰州(楼盘)、贵阳。

张波认为，目前，北京、上海等一线城市的商品房成交量虽然仍相对低迷，成交价格也未见明显的上涨态势，但依然被列为严格监管的30个城市之列，说明不管相关城市的房地产市场目前是否降温，只要属于重点监管城市必从严管理。

在这30个城市中，除了一线城市和部分省会城市，还包括4个三四线城市，无锡、徐州、佛山、宜昌。

张波告诉法治周末记者，从58安居客房产研究院监测的数据来看，这4个城市的统一特点是近一年来二手房价上涨较为明显。尤其是宜昌和徐州，今年6月，宜昌二手房均价8913元/m，同比上涨25.64%;徐州在今年6月的二手房房价同比上涨14.17%。

“"打蛇打七寸"，对房价上涨过快的城市从严监管，一方面可以发现重点城市自身需改善之处，另一方面也会对其他城市形成威慑作用，推动楼市整体房价平稳和更健康发展。”张波认为。

严跃进也认为，目前，专项活动在挑选城市时是“抓典型”。

“此次专项行动提及的这4个三四线城市近期政策收紧可能性较大，各类市场参与者也需要警惕此类风险。”严跃进预测。