新政显威市场观望情绪浓厚 杭州二手房市场降温

浙江在线4月27日讯(浙江在线记者 徐叔竞)今年的二三月份，杭州二手房市场风光无限，不但成交量一度盖过新房，3月份杭州市区的二手房签约量更是达到16479套，创下单月成交量历史新高。

不过，随着3月底杭州进一步收紧限购政策，市场风向突变，二手房买家和卖家的心理预期开始发生变化，成交量也开始下滑。资深二手房业内人士表示：“市场观望情绪已经非常明显，各方都开始进入博弈状态。”

一个月成交七八套的热门小区

4月以来才成交一套

家住申花板块万家花城的林女士，因为最近半年来楼下修地铁太吵，扰得睡眠严重不足，因此年初动起了卖掉房子的念头。因为房源位置相对整个小区属于一般，房子挂出去2个多月，前几天终于成交了。“这两个月我一直在关注小区其它房源的成交情况，也经常去附近各家中介门店打听行情，前几个月我们小区每个月都会成交七八套房源，但4月份都过了三分之二，我家这套房子还是整个小区本月第一套成交的。”

确实，从杭州透明售房网的每日成交数据来看，二手房签约量在下降。截至4月24日，杭州市区4月份以来共成交房源8520套，这个数字仅仅略超过3月份成交量的一半。尤其是主城区，4月以来二手房成交量明显下降。

而萧山、良渚、闲林这些板块低总价房源的成交量比较活跃，占比迅速提高。豪世华邦营销总监刘辉说，究其原因，很大一部分想要改善的客户因为受3.28新政影响，首付从4成提至6成，资金压力大增，转而选择年代新、户型好、面积较大、交通便利、总价合理的郊区房源。

在主城区范围内，成交较为活跃的，主要也是总价较低的下沙沿江板块。

原先优质房源三五天就成交

现在要十来天

新政出来后，二手房房东和买家的心态，都有一定程度的转变。

刘辉说，豪世华邦最近刚刚做过客户回访。从房东们的反馈来看，普遍还是比较看好杭州楼市后续潜力，因此在价格上并没有太多的回旋余地，基本上都会坚持在心理底价上成交。从最近的实际成交情况来看，绝大多数小区的房价基本跟3月份持平，个别房源价格可能还有微涨，比如下沙沿江各小区，成交均价已经涨到1.5万~1.6万元/m2;大关、德胜等老2价格区间。

而买家这边则是心态从容了，前两个月那种火急火燎的恐慌性抢房心理已经淡化。“对买家来说，新政出台让他们获得了喘息的机会，现在即使看到比较满意的房源，也不急于签约，而是多转转，多看看别的房源，认真比较后才会最后下单。”刘辉举例说，3月份的时候豪世华邦门店做过统计，很多热门板块的优质房源，通常挂出来3~5天左右就能成交，如果遇到周末，甚至一两天就能成交，“现在这个周期拉长了，客户即使看中了一套房源，也会有个‘比较周期’，再多看几套房源。因此最近的成交周期普遍要十来天到两个星期左右。”

成交周期变长，还有一个因素就是受新政影响。有些买家需要筹集提高的首付资金;有些买家则因为失去购房资格而不得不解约，房源需要重新寻找合适买家，这也在客观上延长了二手房的平均成交周期。豪世华邦3月份经手的1500套左右房源中，有70套左右受到新政影响，其中大约有50套最后解约。

二手房成交排行榜中

出现了商业地产项目

相比前两个月，一个明显的趋势是：传统的“老破小”渐渐淡出了成交热门榜单。根据杭州我爱我家对主城区二手房的成交统计，4月份仅朝晖、翠苑、德胜东村偶尔能挤进每周前10榜单，但排名普遍靠后。

对此，杭州我爱我家认为，一来经过去年和今年前3个月的去化，杭州老小区挂牌房源量明显减少;二来从近期的成交情况来看，60m2以下小户型成交占比持续下降，而90m2以上户型占比上升，说明市场上的改善型需求旺盛，从成交客户的年龄段也侧面印证了这一点，近期30~50岁客户占比达到75%~80%左右，可谓是市场的绝对主力军。

与“老破小”的淡出形成鲜明对比的，是不限购的商业地产开始在二手房交易中显山露水。根据杭州我爱我家对主城区最近三周的每周热门小区成交统计来看，泰地北上新城、世茂江滨商业中心、保利天地中心、大世界五金城、华联时代大厦等5个酒店式公寓项目榜上有名，其中泰地北上新城连续两周摘得成交桂冠，大世界五金城和保利天地中心也轮番挤入周签约量前三甲，这是一个前所未有的现象。

众所周知，商业地产二次转让时的税费较高，需缴纳契税3%(普通住宅则为1%~1.5%)、增值税5.6%、个税1%，因此之前在二手房市场上出手不易，交易量一直不高。不过最近半年来，随着杭州一手房市场上商业地产的持续热销，以及限购政策层层升级，商业地产热潮终于也蔓延到了二手房市场。

据悉，不少买二手商业地产的客户，是因为限购后买不了住宅，才转而买入酒店式公寓的。“真正抱着买入后用来收租金的客户其实并不多，多数都是看中酒店式公寓总价低、带装修、可自住、附近有地铁。”

跟目前杭州市场上在售的主流酒店式公寓项目动辄1.5~2万元/m2的均价相比，二手酒店式公寓的价格优势较为明显。比如位于江干的大世界五金城，成交均价约在7500元/m2上下;下沙的世茂江滨商业中心和保利天地中心，目前的成交价格基本在9000~10000元/m2;泰地北上新城的价格稍微高一些，钱报记者在透明售房网上查到，其目前二手房成交均价为12630元/m2。其中最近签约的一套房源是4月23日成交的，56.77m2，成交价75万元，单价为12062元/m2。这样的价格，即使加上税费，总价也远低于新房市场的平均水平。