房产品还停留在面子阶段 里子还远着呢

今天是个特殊的日子，3月15日，消费者最看重的日子。每年的今天，我们都能看到各种各样消费领域的问题，有些尽管耸人听闻，最后也都能如愿解决。而房地产领域，却不一样，有些看似简单，事实上维权难度极大。

买房作为人生中最大的一笔消费，如果碰到问题，还真是闹心。这真是一个沉重的话题。

·问题在哪儿·

房地产领域，哪些问题比较集中。

第一大类是质量问题。

这会比较普遍的存在，房子毕竟是手工制品，每套房子都不会完全一样。纵使品牌如绿城、滨江，它们的房子也会有质量问题，只不过出现问题的概率会小一些。

这些问题基本上肉眼都能看到，比如空鼓、裂缝、门窗等等，好的地产商三下两下就及时帮你处理好了，不好的呢，拖个一年半载也有可能。

看不到的问题，其实才是大问题，用了什么样的水泥、钢筋，地下的桩基是否足够强大之类的，我们也没法细究，如果今后每套房子有强大的质量追踪体系，那才帮得上忙。

我们还会经常说到品质，但质量跟品质是两个完全不一样的概念。

质量相对是比较粗浅直观的，品质更多是期房和现房之间的落差。在买期房的时候往往是看到房产品的优势和今后美好的规划，但是拿到房子的时候可能会大失所望：这就是之前所说的中央公园、游泳池、会所吗?跟预期会有非常大的出入。

但是这个时候想维权，就更难了，因为大量楼盘的楼书和说辞都会附注：仅供参考。尽管也可以作为要约的凭证，但是如果要真正赢得官司，还是比较难。这方面地产商的把柄，很难抓。

现在还出现的一个比较大的问题，是房价与房产品不匹配。比如去年初不少房子的价格还处于比较低谷的水平，大量开发商的定位还是比较低价位的，说不定当时设计的价位是2w左右，但是最后，经过一年可能卖到了4w。

也就是说在4w房价的房子，根本只是普通住宅的设计和建造标准，这个问题现在也非常突出。

大量的地产商，注重的是面子工程而不是里子工程。表面觉得是个高档小区，但是一走进里面，简陋的景观，粗糙的公共空间设计，甚至不忍直视的地下车库……所以里子工程其实是现在的开发商应该更重视的问题，购房者也可以多关心。

第二大类的是交易合同问题。

大城市的合同签订会规范一些，也比较严格，房子的产品类型、土地性质、销售形式都会有明显的公示。但是在不那么规范的地方这类纠纷就很多了。当然，白纸黑字的维权相对比较容易，在合同上没有体现的问题，更难办。

在格式合同的指导下，我们重点需要看的是双方的违约责任，以及所有的下划线部分。

第三集中的大类是物业服务问题。

这个也很揪心，你买房买的是一个空间，但是你今后的生活品质，其实跟物业息息相关。很多案例证明，物业不好，是今后的搬家的一大诱因，也是今后房子价值的关键原因。遇到扯皮的物业，那可是太糟糕了。

可是真碰到了，还真挺难炒掉他们的，这个时候就有赖业委会了。可是要有一个能出得了力帮得了忙的业委会，概率也挺低的。

·如何有效地解决质量问题?·

▲规范标准有待进一步提高

去维权的时候普通购房者往往发现，自己在法律上站得住脚的说法很少，因为地产商往往给出的答案是：我们是符合规范的。

即使是上了法庭，也未必能拿到有利自己的判决，因为法律法规的标准还没那么高。我们的房地产市场，还处于发展阶段，没有达到完全的成熟。只有行业成熟了，消费者的权益才能得到更有效的保障。

行业还在进步，每一次的调控，都能有一些行之有效的政策、法规留下。关于这方面，也是大声的呼喊，对房地产方方面面的规范标准能高一点，再高一点。

▲住宅工业化的普及

现在包括浙江在内的不少地方对新型建筑工业化都有要求，几年内的目标已经有了。可以说，不解决工业化的问题，房地产的质量问题会一直存在。我们通常所见到的漏水、空鼓、裂缝……只有等到工业化完全普及之后，这类问题才会逐渐的消失。

上海，这方面的要求就跑在前头，住宅工业化的比例比较高。但是这方面的产能现在还不够，运输条件也不如钢筋水泥来得方便，成本现在自然也较高。

▲地产商的自律

这是最主要的方面，虽然可能跟法律等强制性条款没那么大关系，但这是市场经济的作用。如果对自己没要求的地产商，就会允许各种质量、货不对板等问题的存在;如果想好好地在市场上生存下去，也想有更进一步的份额，就必须好好做、用心做。

现在很多地产商的际遇很好，囤了很多地，有比较大的规模，销售额也在逐年上升，这也是行业的现象，部分地产商的占有率会越来越高。对他们而言，有些只是为了扩大规模，可是没有口碑的积攒，光有规模是不得民心的。有部分，会对自己有一些要求，但更多的作为还是集中在面子工程，里子工程做得还是很弱。

有一句准则是，尽量去买上升期房企开发的楼盘。有些品牌房企本身就做得比较好了，自不必说;这里指的是那些正在上升的房企，他们相对解决问题的态度会更积极。

这两天我们的后台也会有不少购房者反应很大牌的开发商出现了让人难以接受的问题，触目惊心。所以这里的自律，还要包括自我审查，如果一套房子自己都接受不了，怎么忍心交给业主呢?或者说这也是企业制度的问题，需要更加的标准化操作。

在面子工程上，很多地产商已经比较自律了，面子好看，今后还能吹个牛。可是房子是用来住的，除了对城市的美观要有贡献，让业主们满意，才是最大的贡献。业主们的赞美，才是今后生存的最大本钱。

当然了，我们也期待相关部门能有更多的作为，不仅仅是资金监管，不仅仅是第三方监理，如果能从房子开始建造的那一天就能够透明地面向大众，会倒逼地产商更自律。

这个这么沉重的话题，希望明年来说的时候，会轻松一些;希望购房者的维权，不要继续难下去;或者维权事件，能更少一些。