豪宅克制、刚需走量，一季度楼市风波正在酝酿？

2016年四季度，受到政策影响，原本计划入市的项目，因各种原因不得不选择观望和等待。鸡年开年，无论对后市保持乐观还是谨慎，或出于资金周转需要，或因急于掌握市场话语权，已经有不少项目率先迈开步子奔跑。

而在限价作用下，在售项目售价普遍还是偏低(相比2016年)，其中不乏市中心优质的项目，以及一些热门板块的热门项目。1月份融创玖樟台推盘，带装修均价33500元/平方米，这是什么概念?附近世茂拿下的地块，楼面价在36461元/平方米。

4万+豪宅对垒

大年初七，开工头一天，桥西的金地大河运府领出鸡年第一张预售证。作为桥西最后一宗，项目自拿地起就受到不少关注。

大运河府首批入市房源有1、7、8、9四幢楼，申请带装修单价绝大部分集中在3.8万-4.1万/平方米的区间(含带装修)，户型建筑面积在100-125平方米。离项目最近的德信·臻园近期二手房164方户型大部分挂牌价在5万元/平方米左右，大户型单价则在4万元/平方米左右，可以说，大运河府申报价格与之售价相差不大。

无独有偶，就在同一天，大运河府往东的大家·金麟府也领出预售证，预售房源为项目1号楼、4号楼和5号楼，共169套，均为140平米左右的四房两厅两卫和四房两厅三卫户型。这是金麟府自去年首开以来，推出的第一批140平米左右户型，这169套房源大部分毛坯备案单价在32000-36000元/平方米左右，算上6000元/平方米的带装修备案价，带装修单价与大运河府基本持平，普遍在38000-40000元/平米左右。

2016年，金麟府首次开盘均价在38000元/平方米，一度曾卖到42000元/平米，这批新房源的备案价相比首开价格，基本没涨。有业内人士表示，这个价格性价比很高，不过据了解，虽然领出预售证的有169套，但金麟府并不会一次性推出，首批先推出的仅80套，从意向客户角度来看，这个价格虽然让人心动，但还不一定买得到。

地段、定价低调、推盘量小，这几个4万+豪宅近期走量不成问题，但也要看到来自同区域内其他楼盘的竞争，与大家·金麟府同一板块的阳光城·文澜府也有望在近期加推，项目前期房源成交均价在33000多元/平方米。

除了备受关注的拱宸桥区域，市区还有多个高端楼盘在售或有推盘计划。位于城西的高端盘万科·玉泉，一期山景洋房均价在33000—38000元/平方米;叠排总价600万起;二期洋房均价在38000-44000元/平方米。文晖板块的朗诗熙华府预计在本月开盘，边上的万科·新都会1958在售价格在45000-52000元/平米。

业内人士看来，今年豪宅房源量比较足，反而刚需盘纯新盘，再加上利率上调对改善的影响较大，豪宅项目或许将迎来一场硬仗。

奥体楼盘大规模加推

这边两个豪宅领出预售证，正“打”得如火如荼，另一头，近年备受瞩目的奥体板块多个楼盘，也正在酝酿一波加推。

位于奥体核心区的融创·时代奥城去年底首开的三幢楼已基本售罄，售楼处工作人员介绍，近期将加推7#和8#两栋楼，主力户型为107㎡和117㎡三房两厅两卫，时代奥城首开均价在35000元/平方米左右。

值得关注的是，位于奥体辐射圈的龙湖·春江天玺将在近期加推2幢高层房源，此次加推远远超过首次推盘量，总套数接近400套，并且面积段以目前奥体最供不应求的90㎡户型为主。 随着奥体价值的攀升，入住门槛也越来越高，一是单价高，二是做高端楼盘的开发商更倾向于开发大户型产品，过高的总价让很多奥体倾慕者望而却步。不过相比2016年的疯狂，无论出于主动还是被迫，各推盘项目在定价上都比较克制，原本奥体“破四万”的呼声已经不再。

刚需盘走上快销路子

一方面，受到限价、利率调整等影响，高端楼盘无论在推盘量还是定价，都在比较克制的范围内;另一方面，刚需盘则大多走了一条快销的路子，有些虽然没有放出加推消息，也在默默的走量中。

位于德胜北的龙湖·武林九里最后一栋洋楼21号楼正在加推中，主力户型为89㎡，三室两厅两卫，户型方正，南北通透，均价约21000元/平方米左右。记者现场看到售楼处到访客户较多，工作人员表示1单元已经在今天上午定完。龙湖的另一个楼盘，位于浙大科技城的水晶郦城2号楼90方大三房也在加推中，均价22000-23000元/㎡。

售楼部消息，宋都·东郡之星也可能在本月加推3号楼，位于之江的祥生·云溪新语、新城北的旭辉时代城、杭钢紫元·旭润和府等都有望在本月加推。

记者走访各大售楼处发现，虽然在工作日，售楼处人气还是比较旺，很多购房者在2016就有购房打算，被高房价吓退后，看到近期市场有所回落后，抓紧时机买房。

可以看到，有些开发商旗下多个项目都在紧锣密鼓的推盘走量中，采访过程中，开发商也表示，对他们来说，保证高周转、快速周转的态势，快速回款，以保证后续项目开发和投资也是很重要的。从售价来看，像水晶郦城这样的项目，相比周边新出让地块价格好像卖得低了，但相比自己的楼面价其实并没有低开，迎合市场现状，考虑快速去化，或许就是大多数刚需楼盘在当下市场作出的选择。