调控频频加码 杭州这几个高价会不会成为炮灰？

国庆前夕，杭州连续发布三项调控措施。此后的黄金周，调控迅速发酵。北京、广州、深圳、苏州、合肥等21个城市几天内先后出台政策。

在楼市环境收紧的大背景下，市场已经开始发生微妙变化。很明显的特点是，杭州楼市看起来没有以前那么狂热了，观望的购房者也多了起来。

如今，一些售楼处里，销售员开始变得亲切，没有了往日的那种“目中无人”;喜欢“跳涨”的二手房东，底气也没那么足了。

一些购房者则变得摇摆不定，原先看好的房子，迟迟下不了决心;一些对市场心生恐惧的购房者，甚至开始托关系，要求退定金、退房了。

当然，仅凭这些现象，还不足以判定未来杭州房价的涨跌。但可以肯定的是，在强大的政府意志下，至少房价的上涨幅度会有所减缓，横盘甚至回调的可能性，也是存在的。

市场风向的“急速转变”，不禁让人们开始担忧近一年频频出现的高溢价，等到明年开工亮相时，它们面对的将会是一个怎样的市场?它们会再一次高位站岗么?

【滨江(奥体)】安全指数：★★★★★

最高地价：21576元/方 竞得单位：信达(融创、滨江联合开发)

9月至今板块(奥体)成交均价：31887元/方

滨江板块范围较大，各区域房价相差明显，信达地价的参考对象主要有两个。一是地块周边，也就是滨江奥体在售项目。但仅有绿地·旭辉城，9月至今实际均价为31887元/方。

二是绿城九龙仓·柳岸晓风和滨江金茂府。这两个项目是滨江的前两任，均定位为豪宅。目前实际成交均价和预计开盘价，在40000-45000元/方。

考虑到信达肯定是打造豪宅产品，所以更合适参考的对象是两个豪宅。加上滨江区新房供应短缺和极为成熟的产业配套，今后信达面临的风险，应该非常小。

【钱江世纪城】安全指数：★★★

最高地价：19864元/方 竞得单位：阳光城

9月至今板块成交均价：30957元/方

今年的这波火热行情中，钱江世纪城是最受益板块之一(另有G20亚运会的加成)。数据显示，今年1月，板块住宅均价仅18629元/方。现在与之相比，暴涨了66.2%。

接近2万的地价，未来的产品，必然是高端豪宅，正常售价预计将达到3.5-4.5万/方。按照目前的行情，问题应该不大。

但考虑到去年以来，钱江世纪城及周边板块推地规模实在太大。明年若集中上市，将形成一个巨量的供应。数据显示，去年下半年以来，成交土地即使按140方大户型计算，供应量也有约1.5万套。

供应量增多，竞争压力势必增加。如若行情一般，出现打折降价现象，也不无可能。

【城东片区】安全指数：★★★★

最高地价：17414元/方 竞得单位：越秀

9月至今城东新城成交均价：28819元/方

七堡普福均价：22878元/方

在杭州东南西北四个方向中，城东片区(城东新城、七堡普福)是距离武林中心相同距离中，在售价格最低的区域。

长期以来，城东的价格就是上不来。其中很大的原因是，城东的配套及区域环境一般。在这波行情中，城东可以算得上是一个补涨过程。

按照正常行情，城东价格应该可以稳定在25000-35000元/方。对于越秀来说，盈利空间还是有的。不过，它也有隐忧。据杭州市规划局新近公布的《城东新城单元控规局部调整》，调整后住宅类地块，可建筑面积高达225万方，比调整前多了近50万方。换句话说，今后城东片区，供应量是不少的。

【申花】安全指数：★★★

最高地价：34028元/方 竞得单位：融创

9月至今板块成交均价：37273元/方

申花是今年杭州土地市场上的明星板块，三度刷新纪录。但也是地价与在售房价，最为接近的板块之一。

一路冲高的申花板块，9月至今的住宅成交均价高达37273元/方;但它的最高地价，也有33106元/方。

目前，板块内售价最高的项目，是定位高端的滨江·锦绣之城，实际成交均价44837元/方。现在的行情，可能还不足以保证地块能够获利。

在限购限贷的情况下，高端改善需求是被压制的。另外，申花板块未来售价达到5-6万元/方，能否获得购房者的认可，也要打上一个问号。

【未来科技城】安全指数：★★★

最高地价：19664元/方 竞得单位：阳光城

9月至今板块成交均价：26920元/方

未来科技城的高地价，可能是众多购房者最不能接受的。因为这个距离武林中心十几公里开外的郊区，现状极其一般，却拍出可媲美奥体、桥西、城东的地价。

当然，支持者可以搬出一堆理由。譬如，这里是政府重点打造的产业区，是杭州未来的硅谷，有淘宝城、梦想小镇、银泰城和万达广场。

这些当然是支撑房价的基础，从长期看，未来科技场应该也具备很大的潜力，但这些都需要等到配套利好的兑现。而现在房价的一路暴涨，显然已经透支了未来几年。短期内，风险肯定是存在的。用超过3万元/方的单价，投资一套未来科技城的房子，你会么?

【萧山新街】安全指数：★★★

最高地价：12760元/方 竞得单位：阳光城

9月至今板块成交均价：12504元/方

杭州实施限购后的首场土地挂牌会，萧山郊区新街宅地和崇贤以令人出乎意料的高价成交。其中，新街宅地溢价率高达325%，成交楼面价12760元/方。

然而，今年9月至今，新街住宅成交均价仅12504元/方，还低于地价。虽然，周边的融科·东南海售价已逐步拉高，但这个地价目前还不具备市场支撑力。开发商显然是在赌未来市场预期。

除去上述板块，杭州其他板块如桥西、文晖等板块也有。但那些土地多成交于去年，地价并不高，以眼下的行情看，没有太大风险，这里就不一一提及了。

只要熬得住，总有解套的一天?

我们不知道，杭州调控政策是否还会加码?我们也不知道，杭州楼市行情，究竟会怎么走?

但按照历年杭州楼市的走势看，尤其是经历调控周期时(2010年-2014年)，阶段性的调整总是难免的。那些时候，很多项目，都陷入了深深的漩涡中。

有些实力一般的房企，如雅戈尔(申花地块)、河北天成(申花地块)，扛不住市场压力，只能转而退地、转让或寻求合作。

强劲的实力房企，如中海(三堡地块)，因高价拿下三堡，曾深陷销售困境。如今等来了超级行情，立马扭亏为盈。

其实按照整体的大行情看，似乎只要熬得住，总会等到解套的那一天!但是，又有几家房企能做得到。央企和民营房企相差数倍的融资成本，决定了实力。

手握，风光一时，市场向上，自然无忧;但若遭遇市场低迷，会是中海呢?还是雅戈尔呢?

仔细看看上述拿下的开发商，似乎多数是央企或者国企，皆是财大气粗者。区区调控，想必能够轻松化解吧!即使寒潮来袭，也能等来春天，因为咱有钱啊!

最后再提一句，评判一个板块房价是否虚高，可以看看二手房价和新房的价差。差距越大，风险也越高!