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增值税设起征点 具体由省、市财政厅和税务局确定下一篇
央行:农村两权抵押贷款试点办法印发施行完全平移了现行二手房交易营业税政策,北上广深以外地区满两年免征增值税,北上广深两年以上非普通住房仍需按照差额的5%缴纳增值税
各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。3月24日财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对此做出明确。
文件称,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对北上广深四市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
这意味着,过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看,这种政策的平移并不会带来税负增加。一位地方税务机关人士对财新记者表示,考虑到价税分离部分,营改增后,税负实际上略微降一点。
但由于二手房交易中通常是卖方占主导地位,会通过各种方式转移税负,他也提醒,要谨防开发商等借增值税炒作,或者价税分离标价,建议购房人在签订合同时多加留意,必须搞清楚房款是否是含税价。
根据增值税的算法,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1+征收率),应纳税额=销售额×征收率,比如一套售价150万元(含税、购买不足2年)的房子,最终增值税应纳税额为(150÷1.05)×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收,按现行政策,营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。
安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐表示,不同地域对二手房交易税收实际承担人的操作惯例存在较大差异,因此营改增对二手房交易市场的影响主要还是由市场供需决定。
为确保全面推开营改增平稳实施,国税总局近日也发文称,全面推开营改增后,二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。
“营改增”后二手房交易税费是增是减?
@教授胡怡建:此次营改增是否将增加买卖双方的税负,取决于免征年限以及税率如何设置。
@社科院张斌:二手房交易营改增后,原有营业税优惠政策很有可能平移,即以前二手房持有两年以上转让免征营业税,未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税,实现税负稳定。
@kaiak:比如,100万买一套房子然后150万卖出,如果符合征收营业税的条件,那么卖房时,其税基就是150万,按5%的税率来算,营业税额为7.5万。如果改为增值税,税基是50万,按照11%的税率来算,增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高,100万的房子卖了200万,按营业税就是10万,按增值税算是11万,这样税负增加了。
“营改增”还需要哪些实施细则?
@旷野幽兰:一些行业关键政策:如土地成本是否能抵扣、全行业的贷款利息支出进行进项税抵扣、金融行业营业税优惠政策是否延续、酒店等生活性服务业采用何种计税方法等等,需要等细则出台。
@垚辰:增值税涉及到抵扣的问题。比如,消费者买房之后,成本价是100万,但花了50万进行装修,出售之后,这些装修费用都沉淀在房子中,等出手的时候这部分资金能抵扣吗?如果抵扣的话,又是否算折旧?这都需要细则来确定。
“营改增”来了,房产交易如何省钱?
国家税务总局局长王军日前表示,营业税改增值税将在5月1日正式实施,并将首次涉及自然人缴纳增值税征管。“营改增”将对个人二手房买卖造成什么影响?交易税费到底是会增加还是减少?目前二手房交易要缴哪些税?
@链家黎亚鹏:目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中,营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数;增值税的征收是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
@迟磊:“北上广深”在营业税政策方面:个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。普通住宅和非普通住宅一般以144平米为界,以上为非普通住宅。
责任编辑: hangzhou
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