营改增税率落地 不动产全面抵扣如何利好楼市

从今年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业全面纳入营改增试点范围。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用税率为11%，金融业和生活服务业适用税率为6%。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

值得注意的是，继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，此次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，预计今年营改增将减轻企业税负5000多亿元。

国务院总理李克强在2016年两会政府工作报告中提出的第一项改革措施就是全面实施营改增，并强调，确保所有行业税负只减不增。

《经济观察报》援引财税专家评论称，总理提到的是所有行业税后只减不增，是所有行业并不是所有企业。据他了解，在营改增方案出台后，大部分企业税负不同程度减轻，而所谓“不同程度”，可能有的企业会减轻税负超过50%，有的可能只有几个百分点甚至是零点几个百分点，有的则与之前缴纳的营业税持平。

增值税核心之处在于可以设定一个基数，对此基数免税来缩小缴税范围。那么企业购房纳税可抵扣意味着什么?

21财闻汇称，从2016年5月1日全面实施“营增改”后，企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣，意味着企业拥有不动产的成本降低了。这或导致更多有能力有动力的企业去投资房地产物业。因此本轮税收改革，整体对地产行业有望是利好，特别是对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。

而对于二手房买卖来说，缴税基数由售价变差价，会带来哪些影响?

该文章中提到，营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通;而对于未满两年的房产，原来按照营业税的政策需要缴纳5%的营业税，而如果按照增值税，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至为零，那么增值税极有可能为零;但对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示，营改增的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能否得到抵扣。严跃进列举了一个简单计算来说明“营改增”中间的税费变化。如果按照目前的营业税征收计算公式，转让100万元的住宅，且不考虑免征等因素，按照营业税5%的税率计算，那么营业税共需交纳5万元。

而如果营改增成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。这可以从两类不同的购房行为中得到解释。

第一类：购房者购买了一套50万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为50/(1+11%)*11%即约为5万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额则为5万元。

第二类：购房者购买了一套90万元的住房，目前价格上升到100万元，这个时候进项税额为90/(1+11%)*11%即约为9万元，而销项税额为100/(1+11%)*11%即约为10万元，增值税税额为1万元。

“如此对比，就基本上能够看出，房屋增值大的则需要交纳更多的增值税税额，而房屋增值小的则可以少交纳。这基本上符合目前住房交易制度改革的思路，从税收角度则能够有效地调节二手房持有的相关经济利益。当然这样一个计算公式仅为列举，是否是11%的税率以及是否会有新的计算方法，还需要看相关政策的表述。”严跃进表示。

但他同时表示，房企到税务部门进行此类进项税额的抵扣中，是需要各类完税凭证的。但房地产开发环节比较多，不可能完全凑齐此类凭证，导致最后的扣税难度比较大。

二手房开征增值税，是否会增加税负?对此，上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示，将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。关键在于税率的制定，以及房屋出售中获益的多少;但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。

另据《经济观察报》，有专家认为，未来不动产的抵扣可能会分为两年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

“为什么两年还不是平均分配，也就是每年50%?其实应该平分，但整个营改增的时间为了往前推，财税部门为了把减税释放得更大一点，允许第一年多抵一点到60%，转而第二年少一点。”该专家说。

该报道提及，其实在营改增更早时候的方案中，不动产是按10年进行分期抵扣的项目，但考虑到时间太长了，财税部门希望加大对企业的支持力度，因而缩短成了两年。