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一线城市土地金贵 “毛地”也能有赚头下一篇
“囤地生金”恐难再 未来房地产走势如何去年底以来,杭州出现了多宗,尤其是今年1月6日,信达地产以总价33.9亿元入驻南星板块,成交楼面价高达36679元/m2,溢价率65.6%,成为杭州新的单价。一时间,周边的楼盘纷纷传出涨价和封盘的消息,似乎一个就能让大家鸡犬升天。
然而记者近日在盘点杭州历年出让的地块时发现,有一些当年的区域,经过五六年时间,已经熬成准现房,却仍然未推向市场。比如,中企·艮山府、东日·晴好、国恒·西溪公馆这些6年前就已经拿地的或是高价地项目,至今仍未开盘。
好在借着最近楼市的暖意,这些“僵尸盘”都有计划在今年开始销售。
高调入杭拿下高价地
沉寂多年依然难开盘
2009年7月份,杭州楼市已现疯狂,土地市场也开始白热化。7月21日,浙江国恒置业拿下两宗商住地,成交价8888元/m2,溢价超过165%,成为当时的区域。
这就是后来的国恒·西溪公馆,虽然浙江国恒是一家在杭州成立的企业,但其大股东是北京国盛高通,这是国恒在杭州第一个也是至今为止唯一一个项目。
经历了改容积率、改规划等多番周折,从未开盘销售的西溪公馆如今已经是准现房,从外观上来看,石材干挂的外立面能够透露出其初期的高端定位。负责营销的一位姓陈的经理表示,目前开盘时间仍然没有定论,一切进展等待公司高层的决定。
同样在2009年,来自上海的中华企业,抢了绿城宋卫平的风头,拿下章家坝地块,楼面价18206元/m2,命名为中企御品湾 。这个价格,直到今天,仍然是板块内的。这也是中华企业首次入杭。
按正常开发进度,项目应该在2012年前后上市,然而,中华企业却迟迟未动。直到2014年,调控政策开始有松动信号,有传言称御品湾终于要卖了,而且中华企业也做好了亏损的准备,公告中称“2014年底,公司对杭州中企御品湾项目需计提40000万元存货跌价准备”。
然而2014年并未等来项目开盘,2015年中企御品湾更名为中企艮山府。六年间,往来艮山东路的人们见证了它从工地、到结顶、再到变成准现房的过程。目前小区内绿化和水系景观均已实景呈现。
之江板块的东日·晴好,是温州东日在杭州的首个项目,2011年6月拿地,楼面价7122元/m2,虽然不是,但价格在当时也并不算低。2011年多家温州背景的开发商进入杭州市场拿地,其中还包括后来退掉拱宸桥地块的温州天元。东日晴好拿地五年半也依然待字闺中,目前楼幢主体基本已经完工,项目今年就将交付。
对杭州市场缺乏经验
风光过后手足无措
细数一下,其实这些挣扎多年的项目还是有一些共同点的:比如都是外来房企在杭州的第一个项目,在当年那股外来房企争抢进杭州的“杭儿风”里,他们只是表现得更为激进而已。
初来乍到的外来房企往往高估杭州的房价承受能力,并且对本土购房需求知之甚少。的高成本使得这些项目的面粉价接近面包价,再加上产品定位不够准确,推盘就更加坎坷。
中企艮山府成为的光鲜并没有保持多久,当时周边楼盘售价在20000元/m2左右,面粉价已经逼近面包价,项目必亏无疑。
而西溪公馆拿下未来科技城后,就定位为杭州最顶尖的住宅,户型面积以180~400m2为主,当时老板给楼盘的定价在3.5万元/m2以上。
后来,限购限贷政策开始实行,超大户型彻底没了市场。2013年西溪公馆又进行了容积率修改,进而全盘调整了规划,如此便又耽搁了一段时间。
六年半时间转瞬即逝,如今即便是限购解除、限贷放松,杭州的改善型市场有所回暖的情况下,180~400m2的公寓产品去化依然艰难。而且项目周边的楼盘,即使是排屋产品也难以突破三万元的单价。当时所期待的3.5万元/m2以上的售价,恐怕也很难实现了。
市场回暖带动地价攀升
2016年有一丝解套曙光
2015年,杭州楼市迎来了多年未见的火爆成交,土地市场也随之诞生了全新的。对于这些“老”来说,新的到来,对于缓解自身困局有一定的助推作用。
对于熬了六年的中企艮山府来说,曙光已经出现。周边楼盘从最早的德信东望卖2万元/m2左右,到江南御府 3万元/m2;如今的天阳凤起,带装修小户型3.1万元/m2;钱塘府在售均价3.3万元/m2;而2015年12月刚开盘的留香园,带装修户型卖到了3.5万元/m2。这样的价格体系,其实距离它解套已经不太远了。
信达在南星板块拿下楼面价36679元/m2的杭州,也让相距不太远的中企信心猛增。“据说在我们这块地边上,即将推出一块地。有了信达那块地给市场带来的期望值,这块地应该也不会拍得太低。”杭州中企内部某负责人表示。
为了能够符合高端楼盘的定位,中企艮山府决定改为带装修交付,并且推出一批拼合跃层户型,可以做到四房,另外,90m2户型也会配备卫生间地热。“即使如此,我们仍会有一定的亏损,只是希望能亏损得少一些。”这位负责人说。
之江的东日晴好,也在漫长的等待中等来了转机。项目营销经理戴儒哲告诉记者,之前之江板块发展滞缓,楼市也不太景气,直到去年楼市回暖,成交才有了起色。而今年云栖小镇将迎来企业集中进驻,项目也将在今年交付。对于他们来说,2016万事俱备,是等待了数年的一个契机。
西溪公馆虽然并未明确开盘时间,但区域内的市场形势已经越来越乐观。未来科技城板块热度持久,已经易主。对面的商业配套海港城今年即将开业,在楼市预期高涨的环境下,西溪公馆似乎也没有理由再沉寂下去了。
责任编辑: zhangsiwei
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