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之江路网再升级!拥江时代,钱塘资产正当红!当看到透明售房网上的这个数字时,相信大家在一遍遍地揉自己的眼睛,以确认有没有看错。
事实是,真的没有看错!
这是昨晚(12月9日)销售公示的金隅中铁诺德·都会森林在透明售房网上公示的价格表。
同一个单元,同一排的房子,就因为一个13楼,一个12楼,仅相差一个楼层,单价居然相差11126元/ m²,总价则相差138.6万。
你去看2幢1单元中间套1302和1202,价差更大,单价差11800元/ m²。而因为户型更大,总价则相差169.85万。
这大概是杭州有史以来的最大价差吧。
— 02 —
仅仅相差一层,单价差能超过1万,总价差真的能超过100万?
那为什么是12、13楼有这么大价差,13楼以上的价差却很小?
很显然,这应该是开发商的一个营销策略。
或许,也跟现在特殊的时间点有关系。
现在正值年末啊。
今年年初年中市场太好,年初开发商的指标普遍都定得比较乐观。
然而,进入下半年以来,市场确实在趋冷,所以,不排除开发商为完成年度任务年底冲量出此奇招。
— 03 —
奇在哪里?
大家或许还记得,都会森林是10月下旬 摇的号。
当时,都会森林首推226套房源,均价58865元/ m²,结果因为登记客户只有194户,流摇了。
客观地说,单价近6万,总价普遍在750-1000万的豪宅,就当下市场而言,能有194户登记,已经是很不错的表现了。
但单次226套的豪宅推盘量,确实太大,所以,都会森林最终流摇。
都会森林效果图
虽然流摇,但据了解,经过一个多月的续销,都会森林首批房源基本售罄。
然而,这次加推距离首开仅一个多月,而且,这次推出的房源也是两幢,推盘量依然很高,有174套。
如果维持第一次开盘时的价格体系,对开发商来说,蓄客时间显然不够。
— 04 —
最终,开发商想出了一个奇招。
都会森林这次的推盘均价依然是58600元/ m²,跟首开时几乎持平。
然而,正如本文开头所展示,这次都会森林把高楼层和低楼层的价差拉到非常大。
这次推出的2、3号楼,12层以上房源,起步单价就要63520元/ m²,单价最高的2幢1单元2001室,单价超过7万,高达70020元/ m²。
12层及以下,单价最高的只有55894元/ m²,单价最低的3幢2单元202室,单价仅需46220元/ m²。
虽然是最低层的2楼,但因为都会森林全架空,酒店式入户大堂设计,且架空层高达5米。所以,2楼的舒适度未必弱。
都会森林这次单价低于5万的房源,有多达33套。
单价低于5万是什么概念?
都会森林是两年前拿的地,楼面价是43288元/㎡。
如果按年化5%的财务成本,基本上5万的售价就相当于“地价+财务成本”,房子、园林、带装修,全部是“白送”。
而如果不考虑整体均价,只计算13楼以下的价格,这次都会森林的价格体系,基本上等同于城东新城。而都会森林毕竟是在钱江新城啊。
— 05 —
13楼以下的房源,性价比确实太高了,基本上相当于“送福利”。
这个营销手段的高明之处就在于,这次13楼以下房源被摇光应该没有悬念。所以,开发商可以迅速去化房源,回笼资金。
然而,这两幢楼的整体均价并没有下降。
假如明年市场回暖,这批更优质的高层房源,未必不能以当前的价格卖掉。
最终,开发商并没有亏。
事实上,开发商两年前敢以43288元/㎡的楼面价拿地,预期售价就应该是6万乃至7万以上。
如果去现场看过都会森林的示范区,你就会相信,当初开发商确实也是按照6、7万的豪宅规划营造的。
凭心而论,在杭州的诸多国企央企中,金隅应该属于“做的远比说的多”比较靠谱的那种,金隅早期在下沙开发的超级大盘观澜时代,称得上是区域标杆之作。而后来在绿城、滨江的大本营南星开发的金隅学府,即便跟区域标杆相比,也不遑多让……
只能说这么多了,都会森林这批13楼以下的“年终福利”,能不能摇得到,就看大家的运气!
责任编辑: hzbj01
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