暂停拿地、流拍 冷热不均的杭州地市热度依然领先全国？

对开发商来说，杭州是他们的心头好。

今年上半年，杭州在土地市场上的战绩堪称辉煌，共出让106宗地块，总出让金额约1419亿元，突破了杭州同期历史纪录，在全国也独占鳌头。

但随着房企钱袋子缩紧，调控又长期不放松，即便房企对杭州是真爱，土地市场依旧起风了。

这半年中，尽管主城区地价依然坚挺，但周边土地的溢价率明显下滑，甚至已有地块出现了流拍现象。

即将到来的7月推地潮，将检验下半年市场的成色。以爱之名，房企还愿意在杭州土地市场投入大把金钱吗?

上半年土地市场冷热不均

有百亿大战，也有流拍

回顾上半年的杭州土拍，大战不少。到目前为止，杭州共有3宗地块总价超过百亿元，其中有两宗，就诞生在今年上半年。

3月30日，钱江世纪城在空窗一年半之久后，终于迎来了压箱底的宝地出让，体量达31万㎡。这场被称为“世纪之战”的土拍，也刷新了杭州土拍史上的最长耗时，从下午竞拍至后半夜，整整经历了12个，最终由保利以101亿元总价撑到最后而胜出。

5月28日，杭州人再熟悉不过的宝地——百井坊地块，在历经9年波折后，终于出让。这宗被誉为“浙江省内最具商业价值的地块”，地处杭州武林商圈最核心区域，从49亿元的起拍价，历经7个多混战后拍至107.3亿元，香港恒隆得偿所愿。

与此同时，溢价率下滑、未封顶成交的现象变得越来越普遍，在今年上半年市区成功出让的66宗涉宅地块(不含租赁用地)中，溢价率未封顶的地块多达46宗，占比高达近7成。

与去年相比，今年报名拍地的平均房企数量也大幅下降。如去年，主城区经常出现动辄30家左右房企的“混战”。而今年，普遍情形是几家房企之间的理性角逐。

另一方面，今年上半年的杭州土地市场已明显表现出冷热不均。部分板块地价仍在上升。如大江东，继今年1月 第一次 地价破万——至高项目的成交楼面价10297元/㎡，到6月地价再次迈上新台阶——卓越项目的13051元/㎡。相比之下，富阳、临安则表现冷清，涉宅地块几乎都以低溢价成交。

资金不如去年宽裕

已有房企暂停拿地

土地市场的冷热分化，说明当前开发商的资金已远不如去年那般宽裕，因而出手越来越谨慎，集中“弹药”拿优质地。

事实上，尽管杭州的未来被众多房企长期看好，但也不得不面对当前的短期阵痛。

限价等调控手段将长期延续，房企之前拿的大量高价地迟迟无法入市。

据记者此前统计，去年杭州十区出让109宗涉宅地块，目前已开盘的仅6个，加上今年上半年出让的涉宅地块，隐性库存达到1742万㎡。若以套均100㎡计算，将达17万套。

巨量房源推迟上市，意味着不少房企的回款遥遥无期，还不得不承担更多的财务成本压力，而如果妥协以限制价格入市，那么利润率的指标又很难完成。不少房企在杭州陷入两难。

记者了解到，已有不少房企暂停拿地，将下半年的重点放在催回款上。甚至有排名全国TOP20的某房企流传出一份内部文件，提及：“为实现现金流良性循环，对于未能完成当前销售及回款指标的地区公司，将被暂停其新增土地储备的审批事项。”

不仅如此，文件还要求：“鉴于销售及回款时间紧、任务重，现要求各地区公司成立回款工作小组。”

有开发商人士告诉记者：“这已经是普遍状态，尤其是民企。”

另一方面，去杠杆过程中，房企融资渠道受到挤压，近期屡屡传出房企发债融资被中止的消息。有业内人士分析称：“金融监管加强，使得房企的融资渠道收紧，‘叫停’房企的公司债更是进一步收紧房企的‘钱袋子’，防范房企出现捂盘惜售的情况。”

下半年房企拿地会更谨慎

但杭州的热度仍领先全国

下半年的推地潮即将到来，有开发商人士判断：“7月的土地出让会是下半年的风向标，预测大家会更加理性地拿地。房企不再盲目追捧所有土地，而是有选择地谨慎出手，这个趋势下半年也将持续，并且愈加明显。”

易居研究院总监严跃进分析：“从杭州上半年的土地出让金来看，实际是很多土地价格太贵，这里潜在的风险是比较大的。不能盲目看涨城市概念，因为杭州本身也会面临很多周期性调整的风险。一旦资金运作不当，部分房企可能会陷入土地开发困境。”

严跃进预计：“下半年杭州土地市场不会明显降温，但政策上的新调控或许还会出现。”

对此，厚道资产总裁丁浚哲也认为：“资金面紧张，让开发商对后市产生一定分歧，所以下半年土地市场肯定没有上半年热。但是从全国来看，杭州的热度仍会名列前茅。”

也有房企人士认为这将是个好机会：“或许有捡漏机会。”

事实上，去年全国性房企围猎杭州土地市场，本土中小房企根本没有机会拿宅地。而今年以来，赞成、华元分别在余杭超山、仁和拿到了宅地，就是因为参与竞争的外来房企明显减少了。