商业地产迎来重要行业拐点：从“重开发”到“重运营”

机遇和挑战就像一个天平的两端，总在此起彼伏中摇摆。近日，在由全联房地产商会商业地产研究会主办的中国商业地产行业发展论坛2018年会上，业内人士普遍认为，近两年随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，前所未有的风口与机遇就在眼前。

“我的判断是住房市场进入了白银时代，但是我们的楼宇经济正处在黄金时代，因为新时代需要我们新的商业地产，才能让生活更美好。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌的一句话道出了会场一众商业地产人的心声。要知道，在去年初举行的年会上，业内人士还一致认为商业地产的“挑战大于机遇”。

来自汇纳科技的数据显示，2016年，全国商场客流呈负增长，2017年同比上升2.3个百分点，线下商城的客流整体回暖。从各个城市来看，一线城市商场客流在2015年、2016年持续下降，2017年迎来了回升，三线城市近几年持续上升。与此同时，2017年商场顾客的平均游逛时长达到1.26个，并呈上升趋势。从这3组数据里面可以看出，随着线上流量增长的放缓，线下流量红利正在回归。

在全联房地产商会商业地产研究会会长王永平看来，现在商业设施很多，竞争压力较大，需要以商业为引擎，以“商业+”打造综合体。“过去的购物中心全是纯商业，现在需要以商业为基础不断叠加，比如，商业+医疗、商业+文化、商业+旅游等。过于简单的商业业态已经无法适应消费需求的变化，商业地产要从过去重开发转向重运营、重内容。”王永平表示。

广义的商业地产其实是楼宇经济。从资产的角度来说，楼宇经济要高质量发展归根结底就是提质增效。顾云昌认为，首先要优化配置楼宇资源，土地是资源的最大要素，把合适的产业放在合适的土地上。以产业和市场为导向，合理配置楼宇资源，纠正资源错配。

在与医疗健康结合方面，天亿集团开展了有益的探索。“在未来的商业综合体当中，健康消费一定会占据一席之地。原来在医院才能完成的医疗服务，未来在商业综合体中也可以完成。”天亿集团董事长俞熔说，综合体肯定不适合做大型疑难杂症治疗，但口腔诊所、医美、健康体检都可能成为重要业态。

比如，印力正在同一家人脸识别公司合作，以精准记录客户的消费偏好、活动轨迹等数据，以便第一时间把客户所希望去的地方和信息推送过去，并提供更好的服务。同时，有了精准的客户画像也有利于租户有针对性地调整运营，提高业绩。

在商业地产体量快速增长的时期，企业更多是践行开发商的思路，融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时代后，企业自持物业增多，如何盘活存量资产，就成了商业地产的重要出路。

实现商业地产的有效运作，必须要搞金融创新，让沉淀的资本活起来。顾云昌说，楼宇经济的融资形式要改变，不能光向银行贷款，我们沉淀了那么多有价值的楼宇，如何通过资本运作使其活跃起来，这是楼宇经济要研究的问题。

值得注意的是，近年来不少商业地产项目都因为一些先天的瑕疵和后天管理上的问题，导致投资方退出、交易困难。光大安石资产管理商业运营管理中心总经理林宝泰表示，项目的运营需要在前期用金融、基金管理和退出的思路去做规划、筹备、运营管理，设计好交易结构，这些都是影响投资的关键。

“不同的项目产生的收益完全不一样，这与整体运营能力、城市能级、项目规模都有很大关系。”北京九宜城商管有限公司华东区总经理陈丽琳同样认为，必须要做到整体商业运营的闭环，包括规划、设计、工程、招商、运营等。如果不能打通，资方是永远不会青睐的，核心还是看资产盘活和收益能力。