博鳌亚洲论坛聚焦楼市 仇保兴：“这次不一样”

博鳌亚洲论坛2018年年会闭幕，最后焦点落在房地产走势。住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，“这次真的不一样”：一是整体形势不一样，宏观上，中国已经不缺房了;二是政府思想不一样，从开放市场让各个主体参与楼市建设，到如今政府与市场两只手都要发挥作用，尤其是政府作用将越来越大;三是金融环境不一样，过去的低杠杆率不复存在，房地产的泡沫是唯一可以触发金融风险的重要因素。

仇保兴说，房地产能够带动70多个行业发展，这毋庸置疑，无可替代，但未来房地产市场是聪明政府与市场手段充分结合，而不是当前政府用长效机制去弥补市场缺陷，市场不能解决社会公平问题，不能解决风险平稳过渡问题，也不会解决低收入阶层问题。

管清友：“趁着买不起的时候，赶紧多买两套”

最近，全国多地密集出台楼市调控新政，并表现出保障刚需购房等精准调控特点。有分析指出，多地楼市新政出台，说明房地产长效机制构建工作正在不断加速。随着“租购并举”制度的落实和细化，以及多主体供给、多渠道保障措施不断出台，自住需求保障与租赁住房市场发展将是未来房地产市场的两大特点。

金融研究院院长管清友半开玩笑的建议：“趁着买不起的时候，赶紧多买两套。”管清友认为，房地产市场的区域分化越来越严重，一线、二线、三线这类传统的划分方式不再适用。有分析进一步强调，今年粤港澳和长三角等地区房价都会平稳上升，京津冀地区则分化严重。

国内一线楼市低迷，反向撬动海外置业

国家统计局最新数据显示，今年2月份，70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.1%，二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格则同比涨幅分别比上月扩大0.4个和0.1个百分点。

祺翔资本副总裁吴怀民认为，国内一线城市，特别是京津冀地区楼市持续低迷，有望促进新增中产阶级和高净值人群海外置业。吴怀民表示，无论是企业还是个人，中国人海外投资是趋势，是必然不是偶然。首先，经历70至90年代经济高度发展后，新增中产阶级和高净值人群不甘心于本地投资，更渴望海外投资和生活方式相结合。“梁朝伟一不高兴就飞到伦敦看鸽子”，大家也都想要这样的场景。其次，现在很多留学生的父母也是海归，这些人对留学国家有感情，想再回去买房养老。

数据显示，2017年，英国房地产投资总额超过600亿英镑，中国对英国房地产投资总额超过100亿英镑，超过美国，成为英国最大海外买家。

吴怀民分析，除了走出国门求学、投资的华人数量越来越多，稳定的政治和经济因素，也是促进华人英国置业的重要因素。他说：“英镑最近十年一直比较稳定，即使‘脱欧’和几次恐怖袭击时有一点小波动也还是升了回去，说明英国经受得住各种冲击。英国非常保护小业主，比如20%的购房首付，开发商一分钱都拿不到，全在律师帐户里，剩余80%无论是在当地银行按揭还是个人付全款，都不是立即付，而是交房时付。再加上中英良好的外交关系，政治和国别风险保障安全稳定。”

最新数据显示，2017年我国24个城市租金和房价比率，一线城市是1.5%，最高的是长沙2.7%，而美国和英国这些比较成熟的国家，租售比一般都在4%到6%以上;如果按揭杠杆，实际个人投资收益将超过7%。

“加杠杆”购房风险大，国内楼市关键在于提库存

仇保兴提醒，加杠杆购房风险非常大，一旦房地产波动，杠杆率就会造成整个金融的不稳定，甚至导致购房者倾家荡产。

易居研究院智库中心研究总监严跃进判断，未来我国楼市关键在于如何提高库存规模。对此，严跃进建议，政府应督促房企积极推盘，严管捂盘;同时，督促房企积极拿地和开工;从长效机制看，积极供地和大力发展租赁市场，将成为中长期对冲库存不足风险、稳定市场预期的重要举措。