第三批预热 | 2022九月房地产企业新增土地储备报告

观点指数 8月土地供应有所回升，开始蓄力第三批集中供地。

观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量环比增加774宗，同比增加31宗；供应土地规划建筑面积环比上升31.1%，同比下降6.5%；供应土地起始楼面价环比上升47.9%，同比下降36%。

住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地数量环比增加513宗，同比减少366宗；供应土地规划建筑面积环比上升76.6%，同比下降36.4%；供应土地起始楼面价环比上升24.1%，同比下降9.2%。

一线城市北京、上海、深圳陆续公布了第三批集中供地地块信息。

上海此次土拍对"一次书面报价规则"作出调整，逐步完善土地竞拍规则，进一步提升地块竞价过程的公平性。

成交淡季，保利、华润拓储领先

观点指数发布的"1-9月房地产企业新增土地储备报告"显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积为6994万平方米，同比减少79.9%。

其中，保利发展、中海地产和招商蛇口新增全口径土地储备分别为693.3万、579.2万以及555.8万平方米，处于领先位置。

数据来源：观点指数整理

从单月拿地数据来看，由于进入集中供地成交淡季，多数城市已完成第二批集中供地，而第三批次仍在筹备中，因此8月前50房企拿地体量缩减，新增土地建筑面积为610万平方米，环比下降39.5%，同比减少77.7%。

其中保利发展、华润置地分别以单月新增建面142.5万和142.1万平方米位居企业前列。

从权益拿地金额来看，报告期内土地投资力度最大的房企为华润置地，对应拿地支出为708.7亿元。

8月华润置地在深圳第二批集中供地中以106.6亿元的权益拿地金额拿下4宗地块（其中一宗为联合拿地）。同时，在东莞、西安、济南等城市亦积极拓储。

另外，单月拿地力度较大的房企包括保利发展、招商蛇口、中海地产、厦门地铁以及国贸地产，拿地权益金额分别为109.3、84、79、58.7以及54.3亿元。

值得注意的是，与去年同期相比，房企新增土地储备大幅下滑，前8月中海地产、保利发展、华润置地权益新增土储同比分别下降43.8%、69.4%和50.8%。

供应回温，北上深第三批土地入市

数据来源：Wind、观点指数整理

观点指数监测的一二三线城市数据显示，报告期内土地供应数量4297宗，环比增加774宗，同比增加31宗；供应土地规划建筑面积25783万平方米，环比上升31.1%，同比下降6.5%；供应土地起始楼面价2126元/平方米，环比上升47.9%，同比下降36%。

数据来源：Wind、观点指数整理

住宅用地方面，报告期内一二三线城市供应住宅用地1203宗，环比增加513宗，同比减少366宗；供应土地规划建筑面积9052万平方米，环比上升76.6%，同比下降36.4%；供应土地起始楼面价5102元/平方米，环比上升24.1%，同比下降9.2%。

分城市能级来看，一线城市北京、上海、深圳陆续公布了第三批集中供地地块信息。

北京第三批集中供地挂牌18宗，总土地面积74.8万平方米，总建筑面积148万平方米，总起价471.7亿元，预计9月下旬开拍。

上海第三批集中供地挂牌30宗涉宅地（不包括4宗城中村旧改地块与1幅嘉定新城商住办综合用地），总土地面积184.9万平方米，总起拍价达1030.45亿元，将于9月23日开始交易。

上海此次土拍对"一次书面报价规则"作出调整，若出现竞买人报价相同的，竞买人须修改报价，直至无重复报价；另外，一次书面报价结束后，若有效报价数在3-5个之间，将触发系统增加相应数量的随机值，若有效报价数为2个及以下或6个及以上，则不触发随机值。

深圳第三批居住用地集中出让挂牌7宗宅地，其中宝安、光明各1宗地，龙华2宗地，坪山3宗地，总土地面积49.5万平方米，总建筑面积122.1万平方米，挂牌起始价约为118亿元。

二线城市供应住宅用地292宗，供应建筑面积为3065万平方米，环比增加232.1%，同比下降40.5%；供应起始楼面价为6824元/平方米，环比上升89.7%，同比上升10.6%。

杭州、武汉、青岛以及合肥是报告期内的主要供地城市，其中杭州第三批集中供地推出19宗地块，较今年前两个批次有所减量，总起价409.6亿元，总土地面积约104.5万平方米，总建筑面积207.6万平方米。

武汉第三批集中供地推出31宗涉宅地块，总建筑面积439.4万平方米，总起价354.3亿元，相比今年前两批次，三批次地块数量增加，供应建筑面积是今年前两个批次总量的近2.4倍。

报告期内，三线城市供应住宅用地856宗，供应土地建筑面积5317万平方米，环比上升37.6%，同比减少28.3%；供应起始楼面价2006元/平方米，环比下降30%，同比下降21.8%，主要供地城市包括遵义、临沂、保定以及株洲等。

整体来看，8月土地供应有所回升，蓄力今年第三批集中供地，各城土地供应趋势不一，北京、上海各批次供应体量相当，杭州、宁波第三批次供应减量，武汉则将更多的分量安排在下半年。

五城供地，深圳宅地成交溢价率下降

成交方面，8月处于二批次与三批次集中供地的衔接期。

截至8月底，重点城市中19个完成第二批次集中供地，其中本月结束的城市有3个，2个完成第三批次集中供地，另外有10个城市已确定第三批次地块出让名单。

数据来源：Wind、观点指数整理

具体而言，一二三线城市成交土地数量3164宗，环比增加227宗，同比增加624宗；成交土地规划建筑面积17866万平方米，环比下降10.1%，同比上升15.2%；成交总价2666亿元，环比下降38.9%，同比上升6.2%；成交楼面均价1492元/平方米，环比下降32%，同比下降7.9%。

住宅用地方面，一二三线城市成交住宅用地617宗，成交土地规划建筑面积4675万平方米，环比下降8.3%，同比下降5.4%；成交总价2034亿元，环比下降43.3%，同比上升10.6%；成交楼面均价4350元/平方米，环比下降38.2%，同比上升16.9%；平均溢价率为3.86%。

分城市能级来看，一线城市深圳完成了年内第二批次供地，于8月4日成功出让14宗地块，总成交额339.32亿元，平均溢价率9.3%，流拍率12.5%。

与今年首批成交地块相比，深圳第二批次地块溢价率和流拍率上升。观点指数认为，二批次热度下降的主要原因在于该批次土地供应面积增加，但参拍企业的积极性并未明显提高，因此竞争强度下降，随之呈现热度下降的现象。

从出让情况来看，央国企是竞拍主力。成功出让的14宗地块成交主体均为央企国企及地方政府平台，其中品牌房企有华润置地、招商蛇口、越秀地产和中海地产等。

华润置地此次在深圳共拿下4宗地块，分别位于光明区、龙华区、龙岗区和坪山区，权益拿地金额约94亿元，继首批次后再次成为深圳集中供地拿地金额最高的企业。

二线城市住宅用地成交走弱，期内主力土地成交城市包括济南、天津、无锡以及厦门等。上述城市8月集中供地地块成交基本为底价成交，仅济南、厦门有少量地块出现溢价。

三线城市住宅用地成交相对活跃，成交地块494宗，环比增加74宗，报告期内主要土地成交城市包括咸阳、泉州、金华、绍兴等。

以住宅用地成交总价来看，报告期内，深圳、厦门、东莞、无锡以及西安5个城市名列前茅，成交总价分别是339亿元、179亿元、120亿元、120亿元以及108亿元。

从涉宅用地成交总价数据来看，期内大额成交地块位于深圳、厦门、东莞以及天津，其中深圳占半数，厦门居次位，有3宗，东莞、天津各1宗，竞得人均为央企或国企。包含联合拿地在内，华润置地拿下其中3宗地块，深圳地铁、招商蛇口各拿下2宗。

成交价格最高的是深圳龙华区民治街道A806-0401地块，由华润置地底价竞得，成交总价79.7亿元，成交楼面价约1.74万元/平方米（未扣除非居住用途面积），毛坯限售均价72450元/平方米，利润空间较大。

招商蛇口发力旧改，佳兆业之后再签富力

城市更新方面，据不完全统计，截至9月13日，9家企业在城市更新业务上有新动态，佛山中厚荣置业竞得一宗城市更新改造地块；南岗实业、深圳名居及华润置地在深城市更新项目取得新进展；招商蛇口中标深圳五和枢纽旧改前期服务商，并与富力订立战略合作框架协议，拟在华南区域城市更新领域建立战略合作关系；汇景控股牵手中交城投，聚焦在东莞的城市更新和产业运营等领域的合作。

值得注意的是，早在4月，招商蛇口就与佳兆业签署战略合作协议，以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础展开合作，目前招商蛇口已介入佳兆业在深圳的城市更新项目。

再签约富力，代表着招商蛇口获得了许多广州的城市更新资源和机会。

富力正在推进的城市更新项目大部分位于广州，其中陈田村融资区项目富力富云山近期已开盘，茅岗路以西项目建成的富力南驰富颐华庭项目正在销售中。

另外，笔村项目复建区正在施工，田美村项目正处于规划报批阶段，石壁村项目亦在推进中。

据富力城更集团公布的消息，今年4月富力与广东省三旧改造协会签订战略合作框架协议，并表示后者曾在石壁项目的推进上提供帮助。