中报观察 | 保利置业安全值

8月24日午间，保利置业发布了2022年中期业绩报告。

数据显示，于报告期内，保利置业实现收入约222.58亿港元，同比增长58.2%；实现净利润14.64亿港元，同比下滑16.7%；归属股东净利润15.1亿港元，同比减少9.2%；每股基本盈利为40.67港仙。

虽然利润同比有所下滑，但阅读业绩报可以发现，其主要原因是2021年上半年保利置业出售了一间合营企业和一间附属公司，增加了3.21亿港元的利润收益。若刨去上述因素的影响，公司的净利润相较于去年同期仍有微增。此外，保利置业还计提了持作出售物业的减值亏损约5570万港元。

总体来看，在行业内多数房企收入明显下滑、净利润动辄腰斩的环境下，保利置业收入大幅正增长净利润微跌，算是交出了一份不错的中期成绩单。

销售与拿地

面对宏观经济下行压力加大、国内楼市持续低迷的大环境下，上半年百强房企合约销售金额同比接近腰斩，保利置业亦不能幸免。

根据中报显示，上半年保利置业首次开盘项目7个，分别为上海保利明玥潮升、宁海保利明玥辰章府、广州保利珑悦、昆山明月璟辰苑、昆山东望璟园、宁波保利明玥春汀和宁波保利锦上印。

截至2022年6月30日，保利置业实现合约销售金额165亿人民币，同比减少47.3%；合约销售面积约86.2万平方米，同比减少51.9%。

而在合约平均售价方面，得益于保利置业近年来策略性的将布局的重心投向长三角和珠三角地区，该数据较2021年同期上涨1675元/平方米至19142元/平方米。

从区域市场来看，虽然受疫情严重影响，但长三角依然是公司销售贡献最大的区域，销售金额72.66亿元，占比44%；而珠三角地区紧随其后，销售金额29.8亿元，占比18%。

上述两大地区的合约销售销售金额总占比达62%，较2021年同期的占比54%提升了8个百分点。

面对整体销售数据的下滑，保利置业在业绩报告中写到：“艰难的市场环境下，置业集团唯有加强回笼力度。”

据悉，于报告期内，保利置业实现回笼金额人民币162亿元，回笼率达到98%。虽然回笼金额较2021年同期仍然下跌约39%，但是该跌幅较销售数据的跌幅有了明显收窄。

在扩储方面，2022年上半年，保利置业表现相对较为活跃，在集中供地中屡有得手。数据显示，期内公司共获取六个项目，分别位于宁波、济南和上海，并首次进入常熟市场，新增项目规划总建筑面积约78.4万平方米。

截至2022年6月底，保利置业持有项目向有产业支持的高能级城市进一步集中，长三角和大湾区的权益土储占比较去年底再提升2个百分点至42%。

对于下半年，保利置业在中报中指出，将仔细研判和认清形势、沉着应对市场变化凝神聚力、攻坚克难，保证各项经营指标向着“十四五”目标实现稳定和高质量的发展。

据观点新媒体了解，保利置业“十四五”规划的目标有两个，其中一个目标便是1000亿，由于千亿目标为彼时保利置业销售额的二倍，这个“十四五”计划也被称为五年内再造一个“保利置业”。

此外，保利置业还在报告中指出，下半年将视工程进度及市场情况，计划推出不少于10个全新楼盘。

这些楼盘包括：广州荔湖街项目、佛山容桂项目、济南五里牌坊二期、苏州胜浦项目、深圳龙岗项目、深圳龙华项目、深圳坪山项目、香港启德6553项目、常熟虹桥项目和上海杨浦项目等。

盈利与负债

盈利数据方面，保利置业的毛利率出现了明显的下滑。截至2022年6月底，公司实现毛利为62.99亿元，同比上涨17.9%；毛利率为为28.3%，较2021年同期下滑9.6个百分点。

不过，毛利率的下滑已是行业普遍现象。早在2022年初的业绩会上，管理层就曾表示，过去公司毛利率长期处于业内较高水平，未来整个行业内毛利率在20%左右是正常。如果能在20%以上都是一个不错的毛利率水平。

彼时，管理层对于公司的毛利率长远水平预测在23%-26%这个区间里，如今28.3%的毛利率尚在这个区间之上。

此外，2022年上半年，保利置业结转金额约177.82亿元人民币，结转面积约105.5万平方米。

其中，主要结转的项目收入来自于西南地区，入账金额占比分别为36%；长三角和珠三角地区占比为33%和19%，虽然这两大区域的占比相对较小，但入账均价更大，故未来利润水平依然值得期待。

同时，在运营能力方面，保利置业也有所提升。与去年同期相比，2022年中期的三费（即财务费用、管理费用以及销售费用）总额虽然有所增长至19.84亿，但三费率则由13.9%降至8.9%。

负债方面，截至报告期末，保利置业总负债1851亿港元，较2021年底减少约41亿港元；资产负债率为79.3%，较2021年底的80.3%下降一个百分点。

具体来看，1年内到期有息负债金额230.46亿元，占总有息负债25%；1-2年内到期带息负债金额252.26亿元，占比27%。

截至2022年6月30日，保利置业拥有银行总结存为 405.76港元，较2021年底增加约39亿元，现金短债比为1.76，公司流动性处于相对安全的状态。