重大调整！宅地一年只能出让三次，“抢地”局面或扭转？

　　多个城市发布土地集中供应通知

　　近日，网传2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

　　而且对上述22个重点城市实施两集中(集中发布出让公告，集中组织出让活动)，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

网传截图

　　直至目前，住建部官网上并没有公开这份文件。

　　2月23日，一份郑州市自然资源和规划局发布的《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》文件曝光。

文件上的通知规定，2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

　　与此同时曝光的还有天津市规划和自然资源局发布《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》。

　　通知确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告。除上述三个日期外，不得再发布住宅用地的出让公告。

　　不过上述两份文件均为网传，当地政府官网没有公示文件，澎湃新闻曾证实的确有此事，这两份文件为内部文件。

　　直到昨日，青岛自然资源和规划局官网发布了《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知。

　　青岛的《通知》显示，青岛市对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

　　按照计划，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

杭州正在研究具体细则

　　文件均未公开发布，不过，在“住房不炒”总基调下，土地政策的收紧是意料之中的。

　　需要注意的是，此次政策的收紧主要针对的是住宅用地，商业等其他用地不在调控范围之内。

　　那接下来，杭州是否会有相关动作呢?

　　昨日，经济观察网发布文章称：杭州也在“双集中”供地的城市名单中，但目前还在研究制定具体细则。

　　回顾杭州2020年，杭州市共出让涉宅用地(不包含安置房、公租房等)137宗，同比上升10%，出让面积总计10008亩，同比上升9%，可建面积1553万㎡，同比上升12%，成交总价2302亿元，同比上升10%，平均溢价率20%，同比上升2个百分点。(数据来源：拿地宝)

　　显然，这是比较火热的一年，直到2021年开年，这种热度也在持续。

　　2021年1-2月，杭州全市共出让涉宅地块37宗(含淳安、建德、桐庐共4宗)。纯宅地地块基本上都拍到了高溢价和自持比，而且加上建设成本，开发商利润率压缩严重。

　　截至目前，3月已挂牌地块中，仅1宗涉宅用地，位于萧山区。

　　如果按照去年的出让频率，130多宗涉宅地块，分3次集中供应，那就得一次性要出让40多宗地块，或许会大大降低开发商抢地的概率。

避免抢地行为 稳房价是目的

　　土地出让方式变为一年三次集中供应，到底释放了怎样的信号?地价和房价会降吗?

　　中国城市管理研究院大数据专业委员会战略合作部主任、产城研究院副院长，中国房地产报中房智库特聘专家，杭州市民卡房地产业首席咨询顾问丁浩：

　　1、是对国有土地出让进行的“供给侧改革”

　　对于热点城市进行定向调控，改变当前热点城市因“不饱和供地”带来的土地哄抢致使地价上涨，达到“稳地价、稳房价”的调控目标;

　　2、是对2020年出台的“三条红线”的变相加码

　　土地集中出让将导致短时间内投资资金的聚集使用，改变现有出让方式造成的开发商资金滚动使用，有效降低资金使用效率和杠杆率;再加上“三条红线”的审核，使得开发商资金放大效应大大降低，从资金层面控制开发商“抢地”的行为;

　　3、考验政府的城市治理能力

　　同一时点集中出地，势必会导致部分区域的土地供应过大，使得后续某些区域瞬时的“供大于求”，如何通过“数据管理”进行有针对性的地块出让，使出让土地的总量、区域、类型符合当前市场的现状，做到有的放矢，确保当地房地产市场能够“健康、平稳、长远”的发展;

　　4、逼迫开发商提升专业能力

　　集中供地的结果是后续新房上市的时间集中，阶段性供应量“井喷”，这就需要开发商在选择项目和做产品打造的时候，选最适合的地块，打造最拿手或最有差异化竞争的产品，提升品牌知名度和影响力，以使自己在同一时点的同质化竞争中胜出;

　　5、具体还需看细则，如能在细则上对同一时点报名数量、验资要求、资质审核等进行细化，则将更加有效的改变当前土地市场“一地难求”的局面。