杭州楼市已经飞升 蝴蝶效应愈演愈烈

发布时间:2020-05-30 16:08:21

来源:真叫卢俊

分类:本地楼市

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疯狂的杭州,在最近两天来到了最疯狂的时刻。万人摇?现在已经是六万人摇了!不到600套的房子,不到1%的中签率,六万人的摇号人数,这创造了杭州楼市的历史新高,在我入行这么久以来,也是听过的非常夸张的数字。

到底有多夸张

要说热门楼盘上海也有,前滩小户型的产品也是宇宙最强地段加非常小的总价产品,这么好的产品摇号人数破千朋友圈就开始刷屏了

过去三年,前滩摇号的中标率一直维持在15%-40%左右

所以可以看出远洋这个项目这种摇号的场景是多么的夸张

关于这个夸张程度,还可以补充两个细节

第一关于远洋这个项目本身,在杭州人心里,这是一个地段和产品都很普通的项目,平平无奇没啥特点

和前滩在上海的地位完全不是同一个档次

第二,为了降低这个项目的热度,杭州还放出一个同样的摇号盘作为分流,幸福里也是如此,预计未来也会有接近5万人的摇号

换句话来说,如果短时间内只有远洋一个项目,参与摇号的人数很有可能破十万人

而一切的一切,用一句话就可以解释

因为这个项目的售价,比周边的二手房,要低1万元的单价

嗯,是的,这就是如今杭州楼市的情况,会出现一手房比二手房单价便宜1万元的情况

所以对于摇号的人来说,没人关心什么产品什么地段

人人都在算着一笔账,买到90平米的房子,我就是赚到90万,买到120平米的房子,我就是赚到120万

这么简单的道理,还想什么,全家参与摇号,把所有的户口名额什么凑出来摇啊。

买房在杭州成为彻底的套利工具

背后的原因之前其实和大家分析过,就是因为杭州土拍特殊的双限模式,规定了未来一手房的出售价以及土地的最高价

很多人,在炒杭州的房子

01

所以一旦房子被认定有套利空间,后面发生的一切就会变形

会导致什么情况

当做一件事的代价极小但创收极大的时候,结果一定是整个城市的注意力被极大的抽空

整个杭州所有人的关注度都在房子身上

我有好多在杭州创业的朋友,最近和我聊的都是在杭州应该如何买房子,举手投足已经完全没有一个创业者的状态

还有一些深圳的朋友和我说,最近在做的几件事:把户口从深圳迁到杭州,然后参加杭州摇号,然后把两年前深圳买到的房子卖了买杭州

这事客户端的反馈,几乎人人都在摇号,人人都希望买到房子一夜变富

那地产端呢

其实大家想想都会知道,就是对待产品的投入度开始降低,因为购买者不关心产品,对于营销也无所谓了,因为根本不愁房子卖不掉

整个地产端最重要的就是继续拿地,因为看得到的未来的地价会更贵,未来的地的一手售价也会超过现在地价的一手售价,所以只要拿了就没风险

这样的蝴蝶效应并没有停

因为产品不过关,在交房阶段杭州激起了一系列的维权潮

而所有的维权没有一个客户愿意退房,都是希望开发商整改

背后的逻辑也很清楚,房子再差但是价格已经涨了,整改好了更好,但是不整改对于用户来说也是赚的

而作为一个城市的驱动力人口这一层面

大量的落户人口,大家的核心诉求依然是以买房作为第一顺位的事情

另外作为外来引入人才,杭州所有的社区都有一部分定向出让给对口人才的人才房,摇中概率极高

所以很多人不关心自己是不是人才,关心的都是自己是不是被杭州认定的人才,因为一旦认定,发财的概率就比别人要高很多

嗯,大家可以感受下,如果一套房子的套利空间太明显,这个行业会怎么样的变异发展


02

当然,也有同行问我说:你怎么不去杭州买房子

怎么说呢,我是一个彻头彻尾的风险厌恶者,如今此刻的杭州呈现在我面前的

是疯狂

但似乎是最后一波的疯狂

可能是我胆小,我真的认为这会是杭州最后一波的高潮

6万人摇号事件是个孤立事情,但是这个孤立事情的背后,是杭州之前整整5年的旺季,没有一颗停歇的狂奔

五年楼市的增长的同时,也是整整五年的土地出让的高峰期

在很长一段时间,每年土地出让金最多的城市一直以来都是上海,但是在3年前开始,这个龙头位置就开始是杭州,从此之后的三年都是如此

上海确实在降低自己的土地出让,但杭州的土地出货量也确实惊人

楼市和土地的互相成就,也创造了现在的杭州,不得不说最近三年杭州基建的快速发展也着实的有目共睹

五年的时间,杭州的城市和房子都翻天覆地的变化

但是有趣的是,就在这五年之前,也就是2015年之前,杭州也那么凑巧的遇到了地产里少有的5年淡市

在其他所有城市都在短周期波动的时候,唯独杭州在2010年到2015年这五年都是在淡市,市场不论怎么样都没有起来

在经历了2009年的高位之后,2010年的10月杭州出台限购政策之后,房价就开始下滑,是真的下滑那种

房价直到2016年才攀升回到2009年的高位上

这就是杭州的神奇的地方,崛起的速度比别人快,但是下沉的时候,要缓过来也比别人需要更多的时间

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03

当然,对我来说我也不想简单粗暴的去判断2020年之后杭州房价会下滑或者泡沫破灭

毕竟前后五年整个市场的结构变化还是有着本质性的不同

2010年的杭州,之所以会那么大的受限购政策的影响,因为本质上那时候的杭州,是浙江人的杭州

很多杭州以外的浙江人选择在杭州买房,而限购政策很快把这部分人排除在购买范围之外,杭州本地人的刚需匮乏直接导致了接盘侠的匮乏,楼市也因此调整了五年

而2016年之后的杭州,已经不仅仅是浙江人的杭州,还是码农的杭州

整个互联网改变了这个城市,也创造了大量的互联网新贵,这一波短期内崛起的中产阶级都把买房作为自己的第一诉求

这一波人撑起了最近五年的杭州房价

这一波人就是刚需,不会轻易的离开,也比较少受政策的干扰

这是前后五年的不同,但是同样的,我们也需要看到另外一个不同

如今杭州的二手库存悄然间攀升到的高位

这是之前后台朋友留下的数据,杭州的二手房库存已经到了比较高位的水准

作为快速发展的二线城市,二手房的增加是正常的现象,本来不应该过分的解读,但是对于如今的杭州来说,任何所谓的套利空间都存在于买到的房子,然后未来卖掉之后的赚钱空间

房子如果没有卖掉,那么所谓的富贵也就是纸上富贵

买一手是为了套利,那么买二手的那就真的是为了自住,未来是否有足够的人接盘如今高位的一手盘

我是说,是所有购房者脑补的未来一手抛掉会补足差价的一手盘

这个问题在我这里没有确定的答案,但真的是一个非常值得思考的问题,起码不论如何这个问题所有人都没有明确的信心

因为这个需要的是,已经飙涨的杭州楼市,在未来的3-5年继续保持这样的提升速度,二手房市场才能顺利的滚动起来

这样的节奏,其他城市从来都没有发生过

不论是十年前的上海还是最近的深圳,都没有这样过

所以这是这个城市未来最大的风险

04

当然对于风险,可能也是因为我格局不够,或者是我杞人忧天

但是对于杭州楼市的现状,几万人摇一个盘的现象,一定不是一个正常的现象,也一定不是一个好的现象

我非常希望整个城市的政策可以调整一下,如果继续下去,未来一定会有风险,不论是楼市还是民生问题,都会有风险

什么样的政策我不知道,因为看上去简单的政策在复杂的行业里都很容易变形,但是我特别想提供一个思路

关于上海是如何控制整个楼市的

其实在上海,关于一手房价也有限价,2018年的时候上海也出现一二手倒挂的现象,但是为什么整个行业本身没有出现这么剧烈的震荡呢,其实归根到底还是在于政策制定的细致程度

有几个细节

第一,上海的房价,永远不会在土地端就明确未来2年的售价会多少,毕竟没人可以窥视行业的变化,但是在项目拿预售阶段会对价格进行审核

价格评判的标准是周边一手房多少价格以及前一波你自己卖多少钱

这样的定价虽然也有问题,但是疏漏一定比在土地端就明确上限价格要来的合理

第二,上海是防止土地出现高溢价的,就是土地的价格理论上也是没有上限的,但是上海实行的是地票模式

能够在上海拿地的开发商,拿地数量是有限的,不是你有钱就可以为所欲为,今天拿一块了,今年的拿地指标也就少了一块

所以也就逼迫开发商每拿一块地都要更加慎重,所以往往每次拍地都不会有特别多的人来竞标,基本都是四五家的样子

另外对于拿地的钱也有资金穿透政策,这个钱你不能借,要是自己的,这样才能拿

所以也因为这样,上海的土地成本在这几年就被控制下来

整个土地市场和楼市市场的价格都是比较平稳的

那怎么解决一二手倒挂的问题,2018年上海一二手的倒挂解决方式很简单,一手房卖的比二手便宜,不是一手要涨到二手的价格,而是二手回落到一手房的价格甚至以下

上海这两年的一手房一直在盘整,但二手房实质上是降价的,归根到底也是两个原因

第一,一手房一直保持稳定供应量从而没有造成市场一手即将断货的焦虑感

另外更重要的是上海的房票获得难度比较大,从而导致二手的接盘人不够多

去化量不足,二手自然开始有房东就选择降价,因为很多人是卖掉二手去买一手

所以大家感受下整个调控逻辑,其实行业就是如此,如果要调控,就要在每一个角度想好充分的点去规避各个问题

上海调控的成功,就是因为在土地、预售证、房票、信贷等多个维度同时发力才换来的

这就是调控下的最大难点,需要一个脑库去构思全套解决方案,并且所有部门统一和集中性的发力才可以

05

对于杭州如果想降温,其实说难难,说简单也简单,取消限价的同时,拿出五年限售、二套首付七成以及新落户人口的购房标准,行业很快就会降温

但是这样简单粗暴的措施会不会引起其他的变化,依然是我不知道的

或者说这样的变化一个城市是否能够承担的,这也是需要考虑的。不论如何房地产的发展带动了整个城市的巨大变化,以前在我印象里杭州吃农家乐的地方,现在已经有了三条地铁交汇

这样的变化不能说不好

但是我依然期待这个城市可以更加稳健的发展,毕竟现在的我们需要更加多的专注,把注意力放在工作,放在生活,哪怕是放在房子本身

而不是放在房价这一个维度上

只有房住不炒,我们每一个的房产才能得到更稳健的发展

作为一个浙江人,真的希望这个城市可以越来越好,杭州能够成为强二线不容易,这个城市会有更美好的未来

杭州楼市已失控!蝴蝶效应不停

真叫卢俊

疯狂的杭州,在最近两天来到了最疯狂的时刻

远洋的一个项目,一共不到600套的房子,有六万人参与摇号,不到1%的中签率

六万人的摇号人数,这创造了杭州楼市的历史新高,在我入行这么久以来,也是听过的非常夸张的数字

到底有多夸张

要说热门楼盘上海也有,前滩小户型的产品也是宇宙最强地段加非常小的总价产品,这么好的产品摇号人数破千朋友圈就开始刷屏了

过去三年,前滩摇号的中标率一直维持在15%-40%左右

所以可以看出远洋这个项目这种摇号的场景是多么的夸张

关于这个夸张程度,还可以补充两个细节

第一关于远洋这个项目本身,在杭州人心里,这是一个地段和产品都很普通的项目,平平无奇没啥特点

和前滩在上海的地位完全不是同一个档次

第二,为了降低这个项目的热度,杭州还放出一个同样的摇号盘作为分流,幸福里也是如此,预计未来也会有接近5万人的摇号

换句话来说,如果短时间内只有远洋一个项目,参与摇号的人数很有可能破十万人

而一切的一切,用一句话就可以解释

因为这个项目的售价,比周边的二手房,要低1万元的单价

嗯,是的,这就是如今杭州楼市的情况,会出现一手房比二手房单价便宜1万元的情况

所以对于摇号的人来说,没人关心什么产品什么地段

人人都在算着一笔账,买到90平米的房子,我就是赚到90万,买到120平米的房子,我就是赚到120万

这么简单的道理,还想什么,全家参与摇号,把所有的户口名额什么凑出来摇啊。

买房在杭州成为彻底的套利工具

背后的原因之前其实和大家分析过,就是因为杭州土拍特殊的双限模式,规定了未来一手房的出售价以及土地的最高价

很多人,在炒杭州的房子

01

所以一旦房子被认定有套利空间,后面发生的一切就会变形

会导致什么情况

当做一件事的代价极小但创收极大的时候,结果一定是整个城市的注意力被极大的抽空

整个杭州所有人的关注度都在房子身上

我有好多在杭州创业的朋友,最近和我聊的都是在杭州应该如何买房子,举手投足已经完全没有一个创业者的状态

还有一些深圳的朋友和我说,最近在做的几件事:把户口从深圳迁到杭州,然后参加杭州摇号,然后把两年前深圳买到的房子卖了买杭州

这事客户端的反馈,几乎人人都在摇号,人人都希望买到房子一夜变富

那地产端呢

其实大家想想都会知道,就是对待产品的投入度开始降低,因为购买者不关心产品,对于营销也无所谓了,因为根本不愁房子卖不掉

整个地产端最重要的就是继续拿地,因为看得到的未来的地价会更贵,未来的地的一手售价也会超过现在地价的一手售价,所以只要拿了就没风险

这样的蝴蝶效应并没有停

因为产品不过关,在交房阶段杭州激起了一系列的维权潮

而所有的维权没有一个客户愿意退房,都是希望开发商整改

背后的逻辑也很清楚,房子再差但是价格已经涨了,整改好了更好,但是不整改对于用户来说也是赚的

而作为一个城市的驱动力人口这一层面

大量的落户人口,大家的核心诉求依然是以买房作为第一顺位的事情

另外作为外来引入人才,杭州所有的社区都有一部分定向出让给对口人才的人才房,摇中概率极高

所以很多人不关心自己是不是人才,关心的都是自己是不是被杭州认定的人才,因为一旦认定,发财的概率就比别人要高很多

嗯,大家可以感受下,如果一套房子的套利空间太明显,这个行业会怎么样的变异发展

02

当然,也有同行问我说:你怎么不去杭州买房子

怎么说呢,我是一个彻头彻尾的风险厌恶者,如今此刻的杭州呈现在我面前的

是疯狂

但似乎是最后一波的疯狂

可能是我胆小,我真的认为这会是杭州最后一波的高潮

6万人摇号事件是个孤立事情,但是这个孤立事情的背后,是杭州之前整整5年的旺季,没有一颗停歇的狂奔

五年楼市的增长的同时,也是整整五年的土地出让的高峰期

在很长一段时间,每年土地出让金最多的城市一直以来都是上海,但是在3年前开始,这个龙头位置就开始是杭州,从此之后的三年都是如此

上海确实在降低自己的土地出让,但杭州的土地出货量也确实惊人

楼市和土地的互相成就,也创造了现在的杭州,不得不说最近三年杭州基建的快速发展也着实的有目共睹

五年的时间,杭州的城市和房子都翻天覆地的变化

但是有趣的是,就在这五年之前,也就是2015年之前,杭州也那么凑巧的遇到了地产里少有的5年淡市

在其他所有城市都在短周期波动的时候,唯独杭州在2010年到2015年这五年都是在淡市,市场不论怎么样都没有起来

在经历了2009年的高位之后,2010年的10月杭州出台限购政策之后,房价就开始下滑,是真的下滑那种

房价直到2016年才攀升回到2009年的高位上

这就是杭州的神奇的地方,崛起的速度比别人快,但是下沉的时候,要缓过来也比别人需要更多的时间

03

当然,对我来说我也不想简单粗暴的去判断2020年之后杭州房价会下滑或者泡沫破灭

毕竟前后五年整个市场的结构变化还是有着本质性的不同

2010年的杭州,之所以会那么大的受限购政策的影响,因为本质上那时候的杭州,是浙江人的杭州

很多杭州以外的浙江人选择在杭州买房,而限购政策很快把这部分人排除在购买范围之外,杭州本地人的刚需匮乏直接导致了接盘侠的匮乏,楼市也因此调整了五年

而2016年之后的杭州,已经不仅仅是浙江人的杭州,还是码农的杭州

整个互联网改变了这个城市,也创造了大量的互联网新贵,这一波短期内崛起的中产阶级都把买房作为自己的第一诉求

这一波人撑起了最近五年的杭州房价

这一波人就是刚需,不会轻易的离开,也比较少受政策的干扰

这是前后五年的不同,但是同样的,我们也需要看到另外一个不同

如今杭州的二手库存悄然间攀升到的高位

这是之前后台朋友留下的数据,杭州的二手房库存已经到了比较高位的水准

作为快速发展的二线城市,二手房的增加是正常的现象,本来不应该过分的解读,但是对于如今的杭州来说,任何所谓的套利空间都存在于买到的房子,然后未来卖掉之后的赚钱空间

房子如果没有卖掉,那么所谓的富贵也就是纸上富贵

买一手是为了套利,那么买二手的那就真的是为了自住,未来是否有足够的人接盘如今高位的一手盘

我是说,是所有购房者脑补的未来一手抛掉会补足差价的一手盘

这个问题在我这里没有确定的答案,但真的是一个非常值得思考的问题,起码不论如何这个问题所有人都没有明确的信心

因为这个需要的是,已经飙涨的杭州楼市,在未来的3-5年继续保持这样的提升速度,二手房市场才能顺利的滚动起来

这样的节奏,其他城市从来都没有发生过

不论是十年前的上海还是最近的深圳,都没有这样过

所以这是这个城市未来最大的风险

04

当然对于风险,可能也是因为我格局不够,或者是我杞人忧天

但是对于杭州楼市的现状,几万人摇一个盘的现象,一定不是一个正常的现象,也一定不是一个好的现象

我非常希望整个城市的政策可以调整一下,如果继续下去,未来一定会有风险,不论是楼市还是民生问题,都会有风险

什么样的政策我不知道,因为看上去简单的政策在复杂的行业里都很容易变形,但是我特别想提供一个思路

关于上海是如何控制整个楼市的

其实在上海,关于一手房价也有限价,2018年的时候上海也出现一二手倒挂的现象,但是为什么整个行业本身没有出现这么剧烈的震荡呢,其实归根到底还是在于政策制定的细致程度

有几个细节

第一,上海的房价,永远不会在土地端就明确未来2年的售价会多少,毕竟没人可以窥视行业的变化,但是在项目拿预售阶段会对价格进行审核

价格评判的标准是周边一手房多少价格以及前一波你自己卖多少钱

这样的定价虽然也有问题,但是疏漏一定比在土地端就明确上限价格要来的合理

第二,上海是防止土地出现高溢价的,就是土地的价格理论上也是没有上限的,但是上海实行的是地票模式

能够在上海拿地的开发商,拿地数量是有限的,不是你有钱就可以为所欲为,今天拿一块了,今年的拿地指标也就少了一块

所以也就逼迫开发商每拿一块地都要更加慎重,所以往往每次拍地都不会有特别多的人来竞标,基本都是四五家的样子

另外对于拿地的钱也有资金穿透政策,这个钱你不能借,要是自己的,这样才能拿

所以也因为这样,上海的土地成本在这几年就被控制下来

整个土地市场和楼市市场的价格都是比较平稳的

那怎么解决一二手倒挂的问题,2018年上海一二手的倒挂解决方式很简单,一手房卖的比二手便宜,不是一手要涨到二手的价格,而是二手回落到一手房的价格甚至以下

上海这两年的一手房一直在盘整,但二手房实质上是降价的,归根到底也是两个原因

第一,一手房一直保持稳定供应量从而没有造成市场一手即将断货的焦虑感

另外更重要的是上海的房票获得难度比较大,从而导致二手的接盘人不够多

去化量不足,二手自然开始有房东就选择降价,因为很多人是卖掉二手去买一手

所以大家感受下整个调控逻辑,其实行业就是如此,如果要调控,就要在每一个角度想好充分的点去规避各个问题

上海调控的成功,就是因为在土地、预售证、房票、信贷等多个维度同时发力才换来的

这就是调控下的最大难点,需要一个脑库去构思全套解决方案,并且所有部门统一和集中性的发力才可以

05

对于杭州如果想降温,其实说难难,说简单也简单,取消限价的同时,拿出五年限售、二套首付七成以及新落户人口的购房标准,行业很快就会降温

但是这样简单粗暴的措施会不会引起其他的变化,依然是我不知道的

或者说这样的变化一个城市是否能够承担的,这也是需要考虑的。不论如何房地产的发展带动了整个城市的巨大变化,以前在我印象里杭州吃农家乐的地方,现在已经有了三条地铁交汇

这样的变化不能说不好

但是我依然期待这个城市可以更加稳健的发展,毕竟现在的我们需要更加多的专注,把注意力放在工作,放在生活,哪怕是放在房子本身

而不是放在房价这一个维度上

只有房住不炒,我们每一个的房产才能得到更稳健的发展

作为一个浙江人,真的希望这个城市可以越来越好,杭州能够成为强二线不容易,这个城市会有更美好的未来

责任编辑:yuezhongtian

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