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成交量创22月新高 杭州二手房市场再回高速

发布时间: 2020-04-30 09:38:31

来源: 微信公众号层楼

分类: 本地楼市

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自三月以来杭州楼市可谓是有目共睹的火爆,二手房的需求在后疫情阶段被全面挥发出来。成交量有望破万是二手房市场火热的最好写照,近万套的成交量,对市场信心的提振,无疑是巨大的。

9747套!

截至4月30日0时,杭州市区(不含临安)二手房已有9747套成交。照这势头,今晚二手房成交破万套基本没太大悬念。环比3月(6292套),成交大涨近5成。

二手房月成交量破万套是什么概念?

上一次杭州二手房月成交破万套,还是2018年5月,当月共计网签10952套。且不论最终破万与否,都已创下近22个月新高。

摇号新政实施至今,除最初的3个月,二手房成交量猛涨。这之后,整个二手市场一泻千里。

在“巨大”的一二手房价倒挂面前,购房者一窝蜂涌入新房市场,二手房“夹缝中求生存”。月成交量从破万套,降至9千套、6千套,直至3千套不到。今年2月,受疫情影响,当月成交量仅有467套。

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4月杭州市区二手房日成交量

而今,4月二手房的成交量,竟只比今年一季度(11962套),少了不到2千套。

近万套的成交量,对市场信心的提振,无疑是巨大的。

摇号初始,二手房成交量大涨,最主要原因还是新房供应不及时;再加上新政实施之初,形势不明朗,不少购房者转向二手房。

今年4月,情形骤然逆转。清明小长假一结束,二手市场飞速“窜火”。

4月9日,日成交509套,创近3年新高;4月第三周(4.13-4.19),二手房月成交2480套,超去年单周最高记录;这不,上周的周成交量,继续攀升。

有的经纪人,一个月不到卖了几十套房子,当月佣金赚得比过去两年还要多;朋友圈更是成了各大中介公司的“竞赛场”,每日成交喜报不断。

二手房迅猛成交背后,由四重因素合力促成。

第一,新房摇而不得,转向二手房。突如其来的疫情,搅乱了楼市节奏,但并没有抑制买房需求。

从新房中签率便可看出,鼠年虽只拿下两次“万人摇”,但热门红盘“挤牙膏式”开盘,整体中签率反而更低,营造的焦虑感更浓。

大江东的融创城,最近一次加推,135套房源,8447户登记,中签率1.6%,相比3月万人摇的中签率,还要再低1.4%;

均价3万内,几乎同时登记的和光尘樾与运河云庄,前者中签率1.84%、后者中签率1.69%;

最夸张的是天空之城,35套叠墅,均价45601元/㎡,总价比前两次开盘都贵,中签率却最低,只有6.86%。据销售透露,叫至45号全部选完。

4月杭州又出了一项新政策,高层次人才可优先摇号。各楼盘提供给人才的房源比例,与无房家庭差不多。

人才与普通购房者一样,也盯着市面上的热门红盘。这意味着,普通购房者通过摇号买到房的难度更高了。

还记得前些时日,“万人摇”红盘澜天交付后,大量房子空置租不出去,曾引发舆论一阵唏嘘。

确实,租房市场澜天表现不佳,但二手房却卖得风生水起、量价齐涨。

去年12月,仅澜天一盘(部分交付)挂牌量近200套。一套中上楼层的83㎡三房一卫,225万就能拿下;89㎡总价高一些,差不多也就240万上下。折算下来,单价差不多2万7。

今年,从供应量上看,远比去年大得多。除澜天余下楼幢交付外,另一“万人摇”红盘万科未来城三期,也迎来交付。

短时间内供应量大增,参照经济学最基础的供求理论,势必影响房价。

良渚新城开年后的二手房价,不仅没跌,反而逆势上涨。像是融信澜天,近一个月网签33套,成交均价28370元/㎡。相比去年底,均价平均涨了1000元。

万科未来城三期,近一个月也有31套网签,签约均价29450元/㎡,最贵的一套,成交单价接近3万5。

第二,推动。每年三四月份,都是杭州成交旺季,今年也不例外。

二手房周成交榜上,入榜前十的,除了刚需房外,还有。

比如上周(4.20-4.26),城西的星州花园、耀江文鼎苑,分别有6套成交;再上一周,排名第二的拱墅区新安天苑有10套成交,新安天苑与文澜中学仅一路之隔。

第三,以价换量,部分二手房降价促成交。

这一现象,3月份已经出现。据好找房数据,3月全市20%挂牌房源价格下调,好些业主急于套现,刺激二手市场成交量。

营销大师菲利普·科特勒说过,世上没有降价两分钱抵消不了的品牌忠诚。

4月虽未结束,但根据手边买房数据,近一个月主城区降价房源的数量,占比仍有18%。多跑几个二手房小区,就会发现,现在卖得快的,多是降价出售的房源。

房东咬牙不愿让利的,中介也不乐意推。像是乔司,一刚交付不久的次新房,二手挂牌均价比新房限价还要贵3千一平,中介都没兴趣,又怎能说动客户来买?

别忘了,就在这个月初,杭州市区二手房挂牌量突破11万套。20多天过去,又激增了近4千套。

第四,一二手房价价差在缩窄。

杭州新房虽套上限价的“紧箍咒”,但除少量板块房价维持原状外,大多板块新房价格相比去年涨了不少。一涨(新房)一跌(二手房),价差进一步缩小。

新房动辄万人摇,根源还是巨额价差,吸引大量投资客入场。对自住需求的购房者而言,买房名单上并非仅有摇新房这一选项。

二手房是现房,又有户型优势。若价格合适,自然有一批屡摇不中的购房者转投二手房。

看似回暖的二手房市场,实则“危机四伏”。

近来,不乏有房东反馈二手房难卖,看房的人少了。比如家住城东的一粉丝,名下的自住房(带装修交付),楼层、户型都极优,挂价也是参考低楼层邻居的成交价,结果一个礼拜才两组客户看房。

一个多月前,邻居那套房子挂牌7天便成交。两个买家争相抢着要,就差没坐地起价。到了她那,别说临时涨价,就连议价的买家都没。

还有崇贤“万人摇”的上河宸章,自去年10月首套二手房网签至今,前后仅有15套成交。将近三分之一,还是趁着这波金三银四的行情卖掉的。

该小区正式挂牌在售的二手房,多达114套。照目前的去化率,哪怕未来一套不增加,还能再卖19个月。这还没算要交付的“崇贤三兄弟”,多盘冲击下,那时的二手行情怕是更不乐观。

成交单价最贵的是一套8楼的89㎡,网签单价22528元/㎡,近月成交均价20480元/㎡(或存在做低的可能性)。上河宸章新房销售均价17800元/㎡,也就是说,账面平均收益不到24万,这可没算各项成本支出。

杭州不缺房子,尤其不缺新房。

看每年的供地计划就知道。去年,杭州十区成功拍出275宗土地,总可建面积2218.5万㎡;前年,杭州十区成功拍出272宗土地,总可建面积1856.4万㎡;今年,土地出让还在持续增加。

这意味着,未来两三年里,杭州可售新房还有不少。国人观念里,买房必选选新房。

年初就有开发商透露,旗下项目要赶在6月前快速出货。经济共同体下,很难说下半年的楼市行情,还会一如既往的乐观。毕竟,杭州楼市已经疯狂奔跑了近4年。

其实,租房市场已透露端倪。热心网友以切身经历在购房群里呼吁:租赁快到期的房东们千万别涨价。

“3月租房市场还可以,到4月突然就不行了。”原本很稳定的租客,年后突然就说不租了,一问才知失业了。“外贸、旅游行业格外明显。”

这两年,大火的杭州楼市涌入太多“非必须”买家。其中不乏资金实力一般的购房者,被潮流裹挟着涌入,原本还能靠着以租养贷,租赁行情下行,资金压力紧张,免不了会有房源涌入二手市场。

责任编辑: yuezhongtian

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