杭州房租一直走跌，房价何时跟上房租的脚步？

       杭州现在租金在跌。无论是住宅还是写字楼，都在跌。与小幅上涨的房价正相反，为何房价有涨房租却降了？

  有房子待租的房东肯定感受深切，房子确实不大好租，租金喊不上去;在找房子租的租客应该也有感觉，价格比较好谈。

  按照杭州我爱我家市场研究院的说法，2020年杭州1-3月单位租金分别为59.6元/㎡·月、58.9元/㎡·月、59.4元/㎡·月，分别较2019年同期上升了1.47%、下降0.35%、下降2.18%。

  成交量的走势同样不乐观，1-3月份的成交量则分别较2019年同期下降32.76%、下降66.27%,上升13.86%。

  数据不一定能全面说明问题，但大致的情况是能反映的，就是租金在跌。

  然而在房圈混的都知道，最近杭州无论是新房还是二手房，卖得其实都很好。4月二手房的交易量甚至可能是3月的一倍，4月13日、20日，杭州市区单日成交更是分别达到509套和516套，创下近三年来杭州二手房单日成交新高。

  新房市场同样热闹非凡，4月开盘的楼盘中，除了1、2个排屋和洋房的盘不用摇号，其他所有盘一律摇号。刚需盘中，保利融信·和光尘樾、德信大家·运河云庄(高层)的中签率甚至都不到2%。

  所以无论怎么看，整个买房的市场都算阳春，二手房价格也在小幅上涨，那为什么租金偏偏涨不动?以及，当前热闹的买房气氛，到底能不能延续下去?租金的下跌会不会最终传导到买房市场，房价同步下跌?

  很多问题，不能看宏观，都得拆开来看微观才行。

  专业的讲法是，结构性的问题很难从宏观上暴露出来。正如从经济总量上来看，中国经济似乎好得一塌糊涂，增速全球领先，但细拆开来看就会发现，里面问题大得很。产能过剩、预期老龄化严重、三产比重不协调……这些就是结构性的问题。

  同样，看待房地产市场我们也得有一个“结构性的视角”。

  东楼的感觉是，租赁市场和买房市场，其实根本就是两个市场，两个有些不大相干的市场。

  我们尽管很难准确地描述，但大家大体上的感受还是一致的，那就是这几十年来，中国的贫富差距在不断拉大。所以城市里的人群其实很泾渭分明地被分成了两种人：买得起房子的人和买不起房子的人。同时形成了买房市场和租房市场的截然判离。

  所谓“买不起房子的人”，东楼的定义是，在没有外力作用下，例如这哥们儿突然中了彩票这种情况，这个群体的人，是几乎永远也买不起房子的。他们想在城市中居住，一般来说得靠租房来解决问题。

  熟悉东楼的读者肯定知道，东楼曾经讲过一个“100万论”。就是说在杭州，一网下去，能拿得出100万存款的家庭，一抓一大把。

  但东楼从不否认，在杭州生活的人群中，也有着大把，甚至拿不出30万存款的家庭。毕竟，杭州的住户人均存款只有11.5万，还不知道被马云爸爸这种怪物“平均”掉了多少……

  再从人均可支配收入来看，2019年的数据还没出来，但根据2018年的数据我们可以大概估一个，杭州当前的人均年可支配收入大概在6万+，也就是月入5000多块的样子，一户家庭就算平均1万+吧。

  一户家庭月入1万，在杭州想买房，其实是稍微有些吃力的。平时吃喝要开销，剩下来多不了多少。那么这样的人有多少呢?按照杭州1000万的常住人口算，300-400万是有的。

  如果这些人不是本地人(本地的住房自有率96%)的话，那么这些人其实一生可能都要在租房中度过的，假如他们不离开杭州的话。如果说有房的人算是地主或者富农的话，这些“永远买不起房”的人就像是旧时的佃农吧。

  听起来挺不容易的是不是?但事实大概就是这样。生活永远都不是童话，从来没有那么多的温情脉脉。

  当我们弄明白这一点，很多问题就迎刃而解了。

  杭州这座城市里，长期租房的人群，毛的一算大概有300万。如果这个群体的收入出现了普遍性的下滑，租金无论如何是要跌的。

  因为租金这玩意儿，跟居民收入变化高度相关。

  疫情以来，2、3月份，不少企业真没发多少钱。据东楼了解，杭州很多企业的玩儿法，2月份的薪资是最低工资基础上再打折，夯布朗当下来，很多人2、3月的收入真只有1千多、3千多。

  收入下跌那么明显，怎么可能要求租客继续维持去年的租金价格呢?这就好比，古代的时候，收成不好的年景，佃农们都要饿死了，地主还想加租子?无论如何是加不上去的!

  这就是最近租金跌下去的基本原理。

  那么你说，这个租金会继续跌吗?

  东楼也说不好。

  最近虽然海外疫情的情报报道得少了，似乎有些国家情况在转好。例如美国正在考虑加快复工复产。但整体来看，整个海外的需求一时半会儿还是上不来的。看这两天的国际油价就知道了，简直是血淋淋呐!

  杭州这座城市，尽管这几年数字经济为主的平台经济在飞速发展，但出口行业依然占到了GDP的25%左右。如果海外需求持续萎缩不振的话，局面肯定好不起来。也就是说，低工资、裁员，可能会在一些地方、一些企业当中不断发生。

  所以当前的局面就是，那批“买得起房的人”手有余粮，吃准了银行信贷宽松下的货币放水，想尽办法加杠杆买入房子，规避预期通胀的风险，形成了新房市场的热闹场面;

  而收入一般的家庭却已经开始承受经济下行的风险，生计的压力已经袭来，造成了当下租金下跌。

  房地产这个行业，几乎就是闻“声”而动的行业，这个“声”就是“央行的水声”。深圳、杭州楼市在疫情以后的上涨，除了背后真实居住需求的释放，不得不说还是有“涛声的加持”。

  每一轮差别化的加杠杆，最后的局面只能是贫富差距的不断扩大。但这又有什么办法呢?有产者与无产者的分化，什么时候消失过?