新房二连万人摇二手房交易再创新高,杭州楼市为何回暖这么快?

发布时间:2020-04-23 13:30:34

来源:住浙网

分类:本地楼市

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       近期杭州楼市的恢复能力肉眼可见,新房二手房销售额直追去年同期,甚至还出现了两次万人摇,是什么力量让杭州楼市恢复得如此之快?

    杭州楼市回暖了吗?答案不言而喻。

  事实上,杭州楼市回暖的速度超出预期。在疫情仍然吃紧的当下,“金三银四”成色十足。

  作为楼市重启后完整的一个月份,今年3月相比2019年3月,成交套数少了2625套,但成交金额大幅超过了104亿元。不仅流摇率降低,中签率随之下降,成交均价大幅上涨。

  新房市场的表现之强势,总体超过杭州去年同期。

  两次万人摇,刚需新房不愁卖

  2月29日下午1点,凤起钱潮正式启动了线上视频选房,是杭州乃至全国首个线上选房的项目。

  92套千万级豪宅(户型建面为170㎡及以上),开盘一个小时便已去化一半,此即杭州楼市重启的重要标志之一。

  随后,保利融信和光尘樾、地铁万科天空之城、杭州富力中心德信时光之宸上坤山语四季、世茂璀璨澜庭、融创城、德信大家运河云庄等红盘纷纷开闸,楼市逐渐热闹起来。

  3月下旬,融创城417套1万+高层和小高层房源收获13542组登记,成为鼠年第一个万人摇楼盘;

  和光尘樾不甘示弱,紧接着斩获杭州第26次万人摇。

  连续两次万人摇,将杭州楼市推向高潮。

  因为限价的原因,“万人摇”即可视为资产供不应求的信号。潜台词是,购房者觉得这个价格的新房便宜。经济学中的需求第一定律:价格曲线是倾斜向下的,价格越低需求越旺。

  刚需表现呈火热之势,豪宅尤其是千万总价的大平层也不惶多让。

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  千万级豪宅,卖出加速度

  作为终极改善的千万总价豪宅,竟然一房难求,高总价似乎成了“白菜价”。千万级别的豪宅市场的热度不输万人摇。

  先是鼠年第一摇的凤起钱潮开了个好头,后是仁恒滨江园保亿绿城奥邸国际和绿城晓风印月先后重磅收官,平均中签率不到10%,每10人抢一套房,且弃选率极低。

  住浙网大数据组梳理显示,奥邸国际的浙江省外认购户数为227组,占比15.2%;晓风印月的浙江省外认购户数为132户,占比22%。外籍户籍的房票正在和杭州房票争夺优质资产。

  截止到4月19日,杭州主城成交面积TOP10中,绿城晓风印月与仁恒滨江园分别以49.33万㎡和42.18㎡的成交面积分列冠亚军。

  楼市晴雨表,二手房成交渐升温

  新盘迅速去化,千万总价豪宅供不应求,除此之外,快速回暖还有两大表征:售楼处人气急升;二手房成交量明显上升,房产持有者退出变得容易了。

  红盘密集出货,导致了热门楼盘售楼处聚集了较高人气,人头攒动的盛景已经好久不见,联想到2个月前疫情期间售楼处的凋蔽冷清,恍若隔世。

  新房市场轰轰烈烈,土拍屡屡封顶,二手房成交也热了起来。

  好房研究院数据显示,3月30日,杭州市区(不含临安)二手房成交478套,创下杭州2020年二手房单日成交新高;4月13日,刷新为509套,再创单日成交新高。

  上周(2020.4.13-4.19)杭州市区(不含临安)二手房,共成交2480套,超过去年单周最高纪录,“银四”威力大显。

  二手房市场明显升温的背后,是一个真实的回暖市场的轮廓。

  毕竟,由于限价的存在,新房市场的火热情况并不能反映楼市的全貌,二手房的表现是楼市最直接的晴雨表。

  热钱制造“波峰”?深层原因剖析

  土拍、新房、二手房同时热了起来,杭州楼市迅速回暖。

  具体原因何在?住浙网研究员做了一番分析。

  1.疫情之后累积的购房需求得到反弹。

  2019年,杭州新增55.4万常住人口,新增人口规模全国第一。这55.4万人正是潜在的刚需群体,疫情暂时阻挡了买房的脚步,但刚需总是要买房的。

  再者,这场突如其来的疫情也让人们重新认识房子的价值,改善型房源被普遍关注,一定程度上催生了从观望到直接下单的转化。

  2. 全球央行放水,国内利率有下调趋势。

  4月20日,LPR迎来年内第四次报价,5年期LPR报价降了10个bp,房贷利率再降已是大概率。年内两次降准,各大银行手头的流动性在增加,由于疫情的原因,实体经济的复苏尚待时日,这部分溢出的热钱去向无需多想,也能猜到一二。

  但过犹不及。

  近期一个热点事件,是银监会重拳打击深圳炒房客。4月20日,深圳监管当局紧急召集各银行行长开会,并要求在20日当天就对各行经营贷进行全面排查,而且对经营贷的主体最近的新购不动产情况也要有监控。

  这是对违规套取经营贷炒房的精准打击,也是在当下公开对炒房客的宣战。

  3.“资产荒”背景下,投资者寻找最优配置。

  疫情期间,美股熔断、百股跌停,投资者手里的闲钱都在寻找最优的资产配置。长远来看,一线城市和新一线城市的房子最具保值功能,尤其是学区房、TOD盘、上升期板块的品质房企楼盘、现房销售项目。

  今后,杭州的购房者面对的不仅仅是省内竞争,还会有全国“房票”来抢优质资产,像前述的晓风印月、奥邸国际摇号人群中,差不多有1/5的登记户数是外地客群。

  在美联储开动印钞机的情况下,甚至不排除美元资本来分一杯羮。

  住浙网大数据组对摇号数据会持续关注,穿透其中的信息。

  4.杭州新房预售条件放松。

  疫情之下,楼盘复工难度增大,多数达不到预售标准;杭州适时调整预售条件,降低门槛,使得多数楼盘提前开盘回笼资金。

  5. 表现堪称“学霸”,房企普遍看好杭州。

  短期看政策,中期看土地,长期看人口。有没有哪个城市短、中、长期都有优势,放眼全国,这样的城市不多,杭州肯定算一个。

  3月5日,杭州土地市场暂停一个月之后重新启动,位置较偏的新塘宅地拍到溢价封顶,自持3%,开局就烧起一把火。

  土拍-新房-二手房,这是一套互相影响的传导链,土拍兴,一整条链条都会活力满满。

  近期杭州申花、萧山戴村、临安青山湖几宗地块均拍到了“封顶+自持”,像广大国际、花样年争入杭城,荣安这样的省内房企摆出一副深耕杭州的势头。

  据好地数据库,2020年一季度,浙江省11市共成交经营性地块490宗,出让面积17314亩,同比去年的12770亩,增加4544亩,增幅35.58%;出让建筑面积2327.1万方,同比去年的1669.7万方,增加657.4万方,增幅39.37%;总成交金额1363.8亿元,同比去年的951.5亿元,增加412.3亿元,增幅43.33%。

  热钱多也好,看好杭州前景也好,一副烈火烹油之势。

  十里寒塘路,烟花一半醒。

  我们欣喜于快速回暖的楼市,也要提醒一声,保持资金链的适度健康,杠杆别用得太狠。毕竟,疫情这个最大的“黑天鹅”还没有完全张开翅膀。

责任编辑:yuezhongtian

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