地产巨头主业降速，中小房企生存压力巨大

降速、降负债、增利润已近成为今年大多数房企巨头的关键词了，保持自身的良好结构似乎是目前大部分房企巨头的目标。而面对行业重心集中在大型房企之上的现状，中小房企的定位开始变得岌岌可危。

在陆续发布的房企业绩会上，促周转、降负债成为房企掌舵人多数提及的词语。恒大宣布未来连续三年，每年净减少3000万平米土地储备;融创表示，严控持有物业投资的量，也会有计划地减少一些持有物业的量，保证资产结构的健康。此外，富力地产考虑出售重资产项目减轻负担。

慢下来的选择虽透露着房企遭遇黑天鹅的无奈，但也同时凸显着近年行业发展的趋势。

主业降速

风财讯智库2019年营业收入、利润总额排行榜显示，2019年，内房股TOP100房企营业收入总规模为39787.6亿元，同比增长20.6%，不过这一增速相比2018年却下降了6个百分点。

此外，2019年，内房股TOP100房企利润总额为9733.0亿元，较2018年增速下滑6.7个百分点。

在风财讯智库所选top100房企维度中，共有禹洲地产、新世界发展、大发地产、中骏集团等35家房企利润总额同比下滑。

头部房企方面，中国恒大2019年利润总额同比跌41.5%，恒大表示，利润下降主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，引至交楼单价下降所导致。

万科2019年全年累计实现合同销售金额6308.4亿元,同比增3.94%,低于全国商品房销售额6.5%的增幅;其中营业收入3678.9亿元，净利润551.3亿元，同比分别增长23.6%、11.9%，增速较2018年分别上升1和下降20.5个百分点。

央企华润置地2019年实现签约金额2425亿，同比增长15.1%，同比增长速率创近年历史新低。

房企增收不增利、地产业发展放缓预示着行业拐点的出现，地产业在经过多年快周转、高杠杆的“野蛮生长时代”后，房地产红利期亦相伴而逝，规模房企已率先触摸到行业的天花板。

降速的另一面是疫情之下的无奈。疫情使得房企一至三月销售、回款困难，在此背景下，房企普遍调低2020年销售目标，其中，中海地产目标增幅为6.05、正荣集团为7.11%、龙湖集团为7.22%、融创中国为7.87%、华润置地为8.04%，增速保持在个位数。

行业分化加剧 中小房企何解规模之困?

风财讯智库2019年房企经营规模指数排行榜显示，2019年，TOP10企业经营规模指数均值为78.5，而内房股企业经营规模指数均值为41.5，行业分化进一步加剧。

具体以top3房企为例，恒大、碧桂园、万科头部优势明显，经营规模指数位居前三，其中恒大集团的经营规模指数为94.1，位居榜首，碧桂园和万科企业分别以87.3和82.7位居第二位和第三位。其间分别相差6.3、4.7。排名第四的中海地产与第三万科相差3.9，头部房企市场份额进一步提升。

疫情让本就呈两极分化趋势的行业格局更加明显，正如旭辉董事长林中在3月27日业绩发布会上所说，“疫情使得房企集中度进一步增加，行业洗牌加剧，加速淘汰速度，中小房企破产率将进一步增加。”

强者恒强的最终导向是优胜劣汰，中小房企企图用规模开拓自身的未来。

风财讯智库2019年房企存货排行榜显示，在所选的top100房企维度中，有16家房企存货涨幅超40%，其中力高集团涨幅为90.9%、中骏集团涨幅为82.4%、越秀地产涨幅为66.8%、龙光地产涨幅为57.6%。

有观点认为，行业集中度迅速增加的同时，头部房企占据多数市场份额扩大利润，中小房企只有扩大规模，才能减少被收并购的风险。

不过，中国企业资本联盟副理事长柏文喜却持不同看法，他认为，“2019某些部分中小房企的存货增幅比率特别高，也就是说这些企业在2019年积极拿地，但是去化速度相对下降所致。”

柏文喜进一步表示，“这一方面说明2019年以来市场不振，去化困难导致存货上升;另一方面也说明市场集中度在快速向头部企业集中，市场竞争更加激烈，中小房企的毛利空间缩窄，导致中小企业的推盘速度、产品竞争力相对下降。这绝不是因为看好后市而采取的惜售和捂盘行为，因为现在融资环境对中小房企而言并不好，中小房企普遍资金链承压，需要加快销售回款来解渴而非以捂盘惜售来让现金流雪上加霜。”

事实上，规模的进退之困下，中小房企并非没有机会，这体现在其发端之际均为区域性深耕房企，多年的积累往往亦拥有商业之外的资源，这也为其自身与大开发商的合作打下基础。而联合开发、权益拿地也不失为一种良好的求变方式。

求变之途可谓长路漫漫，头部房企的选择极具信号意义。在近期的业绩会上，融创中国孙宏斌说，“销售排名其实没有意义,融创希望在利润上、市值上能够有一个好的排名。

冲击规模的航向中，掌舵人正在调转船头。2019年度业绩会上，万科总裁祝九胜亦有言。“我们四年前对自己内部的要求就不是要重视单纯的销售规模，而我们更强调、更重视的是质量，我们找了一个指标回款率、回款水平，要做到应收尽收，能回的尽快回，改善优化现金流的情况。”

“世界不会再是疫情前原本的样子了，”基辛格一句话点明了疫情后充满不确定性的今天。而对于黑天鹅后的房地产市场，多年前万科提出的“活下去”成为最真实的存在，或许，在传统的促销售、抓回款的生长周期之下，除去各梯队房企的规模效应，保卫现金流、提高利润率、重视盈利指标亦将成为房企新的博弈点。