去库存，行动方案有亮点！

前晚，各大媒体纷纷转载一个重磅新闻——“浙江发布去库存新政”，仔细一看，此新政又不同于以往新政，一般以前的新政往往冠以《关于促进房地产市场健康发展XX的通知》，如2009年出台所谓“国四条”——《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》；2010年，国务院又出台了“国十一条”——《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等，这次新政的标题是《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》， “请认真贯彻实施”，不仅仅是通知，是行动方案。

关于这个话题，惠芳也第一时间接受了相关媒体的采访：

那么，来看看此行动方案与以往的通知有何不同呢？

一、有要求有目标

【要求】

促需求、去库存和稳价格相结合，去库存和调结构相结合，提出了“逐步化解区域性、结构性房地产库存”，促进房地产市场长期平稳健康发展。

【目标任务】

►►2017年全省在售商品住宅库存消化周期保持在10—16个月的合理水平。

►►2020年全省兼并、重组、淘汰房地产企业20%以上，强企名企市场份额达到75%以上。

【惠芳点评】

这个要求，强调了房地产的库存存在区域性、结构性问题。所以，不能把此新政仅仅理解为“救市”，还是有区别对待、因城施策的思想和原则。

而目标任务，前面一条有任务弹性，10-16个月的合理水平，有上限，也有下限，对库存消化周期的浮动幅度主要还是考虑到区域性和结构性的不同。不过，去库存不易，增库存更不易。

第二条任务，有点虚，较难以操作。何为强企名企？如何明令重组、或强制淘汰？

二、有招数有方向

为了完成目标和任务，怎么做，该行动方案明确了行动招数和发展方向：

第一招：货币化安置

推进棚改货币化安置。严格控制并逐步减少新开工实物安置项目，棚改货币化安置率原则上要达到50%以上。将城镇危险住宅房屋改造、重点镇棚户区改造纳入棚改政策支持范围。创新“房票”、团购等方式，引导购买库存商品住房。各地可根据实际情况制定棚改货币化安置优惠政策。

【惠芳点评】货币化安置，已成为三四线市场的重要去库存手段。从九十年代货币安置要打8-9折才能拿现金置业，到现在货币安置能以1.1-1.3倍的购房安置条件，真是此一时彼一时。

第二招：人才补贴，购房落户，取消限制

支持自住型和改善型购房需求。各地要加大引进人才购房、租房补贴力度，并切实落实国家有关外资准入和外籍机构、个人购房规定。

鼓励新市民购房和农民进城购房。全面取消县（市）购房落户条件限制，放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求。积极为农民进城购房创造条件。

【惠芳点评】人才购房、租房补贴，是好事。只是门槛和补贴高低，各市、县不同。另外，户籍放开，购房落户对中大城市才有吸引力，可惜杭州又不放宽。

第三招： 非住宅商品房，允许整体用途转换

消化非住宅商品房库存。非住宅商品房存量过高的地区，要统筹规划布局，强化用地供应管控，实现主动减量。加大对单位、个人购买非住宅商品房的信贷支持力度，合理确定利率水平。对空置待售的非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换，涉及土地用途改变的，依法办理用地手续。

【惠芳点评】其实，今年上半年住宅商品房的去库存效果非常明显，现在非住宅商品房的结构性库存却是问题和难点。“对空置待售的非住宅商品房，允许房地产企业实行整体用途转换“，允许整体用途转换，非住宅转换为住宅用途？转换为酒店式公寓用途？原来的拍卖条件怎么办？非住宅与住宅之间的土地级差，如何评估？这个招数要想实施，还是有点难的。

第四招：用足用好住房公积金政策

进一步扩大住房公积金规模，全省年归集公积金700亿元以上。全面落实住房公积金全国缴存互认和异地贷款政策，继续推进“公转商”贴息贷款政策，通过资产证券化等方式，每年稳定实现住房消费800亿元以上。逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。

【惠芳点评】此招想想是美好的，但现实很骨感。公积金中心放款要排队，回款时间长，开发商行情差时为抢客户也没办法；行情好，对公积金客户爱理不理，有些甚至不接受公积金贷款。

第五招：商品房供地与库存、价格挂钩

探索建立年度房地产供地计划公告制度，根据房地产市场供求变化情况，合理确定土地供应规模、结构和时序。对于在售商品住宅库存消化周期超过20个月的，或者在售、在建待售及已出让待建商品住宅消化周期超过30个月的市、县（市、区），暂停商品住宅用地供应，原则上暂停新开工各类保障房工程；对于在售商品住宅库存消化周期小于8个月的市、县（市、区），应及时增加商品住宅用地供应。各市、县（市、区）要制定住宅价格异常波动应对预案。

     【惠芳点评】“暂停商品住宅用地供应”，说起来容易，做起来难啊。此“暂停”既有政府要求，也是市场应然。

一些商品住宅库存消化周期长的市、县，是急着去库存的，本身地方财政就紧张，也想着卖些土地。当然，房子卖不掉，土地也会卖不出或只能低价卖。所以，土地市场的供求关系，也取决于去库存周期。有个别城市，即便土地供应不暂停，市场也处于停滞态或有价无市。

当然，像杭州市区，在售商品住宅库存消化周期已小于8个月的，增加商品住宅用地供应没问题，但如何使“在售商品住宅库存消化周期保持在10—16个月的合理水平“，也是有点难的，所以短期房价上涨，还是难以避免。

发展方向，也有不少：

方向一：发展跨界地产

鼓励和引导房地产业向上下游产业链扩展延伸，鼓励发展商务、创意、园区、文化、教育、旅游、养老、医疗、休闲等跨界地产。

【惠芳点评】与其跨界，不如专注于自身所长。

方向二：推进住宅产业化和节能省地环保型住宅建设

提升产业水平。积极推广装配式建筑，推行商品住宅全装修。推动房地产服务业发展，推广智慧家居、智慧物业、智慧服务等业务。

【惠芳点评】住宅全装修是趋势，智慧服务业有机会。

方向三：发展总部经济

制定全省强企名企培育、房地产总部经济发展有关政策。加快培育全省房地产强企名企，重点发展一批年销售额50亿元以上的省级强企名企。加大对强企名企开发项目、全装修项目等优质项目的信贷支持力度。

【惠芳点评】各地总部经济，不是少，而是多了。

方向四：推动兼并重组

本省注册的房地产企业在省内异地开展业务的，允许以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号，壮大总公司经营规模。有序淘汰项目开发单一、处于尾盘销售、无法正常运行等情况的房地产企业。  

【惠芳点评】强者恒强，弱者恒弱。市场推动然。

各位，行动方案如果光有要求有目标，也有招数和方向，但没有执行力和推动意愿，怎么办？

别急，这次行动方案，还有最关键的杀手锏——问责制！

强化组织领导，落实工作责任；强化督查考核。

加强对各市房地产供给侧结构性改革主要指标完成情况的考核监督。省级相关部门要制订配套政策，并对各地贯彻落实情况进行全程跟踪督查，对工作落实不到位的，要及时约谈、挂牌督办。

【惠芳点评】这次行动方案，有目标任务，更有考核督查。此处有亮点。一旦落实工作责任，要考核，还要约谈，执行力还是很强的。

总之，这次浙江省出台“房地产供应侧结构性改革行动方案”，是一个组合拳，核心内容还是围绕“去库存”，有些政策已在此前有所发布，但以这样的行动方案强力发布，一定程度上表明了政府的决心和信心。