杭州

一年涨了9.1% 新加坡出辣招降温楼市:中国客占境外买家三成

2018年07月17日来源:时代周报行业动态责任编辑:zhuxiuxia

7月5日晚上11点,位于新加坡后港区某个私人公寓样板房被挤得水泄不通。展厅之外,看房的人们排成了蛇形队列,再外一层是停得密密麻麻的车辆。

睁大眼睛的房地产经纪人争先恐后地在人群中寻找走丢的客户,而汗水已经浸透衬衫的银行家们则忙着向那些需要贷款的人们分发各种表格。

作为一位房产买家,42岁的爱德华·林(Edward Lim)事后冷静地回忆说:“这里就像一个闷热潮湿的菜市场,除了出售的商品不是鱼,而是100万新元(约合人民币490万元)的公寓以外。”

疯狂购房的这一幕发生在新加坡政府实施新一轮楼市调控政策的前一晚。在这个世界上最热门之一的房地产市场,政府尝试着进行一轮冷酷的调控政策进行降温。

然而,《南华早报》的报道指出,与东京和香港等其他顶级亚洲市场一样,对新加坡房地产的需求仍然高涨,政府下的任何苦药都只能暂时抑制市场。

提高印花税 收紧贷款

7月5日,新加坡金融管理局、国家发展部和财政部联合公告表示,新加坡将上调额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty)税率515个百分点,并收紧贷款限额。该政策将从7月6日开始实施。

新加坡政府称,该举措旨在使房地产市场降温,维持房价涨势与经济基本面一致。公告称,在利率上升和住房供应面强劲的情况下,如果不加以控制,房产价格一味上涨可能会导致市场出现不稳定的回调。

新加坡《联合早报》报道称,这意味新加坡公民购买第二套住宅的额外买方印花税将从之前的7%增至12%。购买第二套或更多住宅的永久居民,以及购买第三套或更多住宅的新加坡公民,现在一律缴15%的买方印花税,大幅高于此前的10%。报道称,外国人购买住宅所须缴付的额外买方印花税从15%调高至20%。

根据彭博社的报道,面对2010年初房价飙升,新加坡曾经推出一系列调控措施,成功地遏制了房地产市场的“火势”。现在,随着住宅价格再次上涨,当局正试图重复这一壮举,而这次也是最严厉的一次。

作为亚洲的金融中心之一,新加坡楼市一向备受欢迎。尤其是从美国推行量化宽松政策以来,在全世界低利率的影响下,海外买家涌入新加坡房地产市场。然而,由于担心房地产市场过热,新加坡政府在2009年开始就引入住宅房地产的限制措施,包括政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%,同时对房屋交易征收高额印花税等,调控措施之后新加坡房价在2013年见顶,随后便开始长达数年的下跌。

新加坡政府此前曾多次表态,不会放松自2009年以来实施的管控措施,他们担心一旦放松可能导致地产泡沫再起。不过,去年3月,新加坡政府突然宣布将降低印花税税率,随后还放松了一些贷款限制,使得新加坡房价从去年三季度开始又重回涨势。

官方数据显示,私人住宅价格在过去一年中上涨了9.1%,在截至6月份的三个月中上涨了3.4%。

对此,新加坡财政部、国家发展部和新加坡金融管理局5日晚发表联合声明,说新加坡房价过去一年来快速攀升,如果不加干预,可能与经济基本面脱钩,为楼市稳定带来风险。

国家发展部长黄循财说:“我们要避免市场出现剧烈调整,因为这可能产生市场失衡的后果。因此,我们现在采取行动,以维持稳定和可持续的房地产市场。”

昔日亚洲楼市的典范

突如其来的楼市调控,引发了外界褒贬不一的反应。

批评者认为,政府的措施过于严厉。新加坡房地产开发商协会上周在一份声明中抨击政府的举动,声称最新一轮降温措施“没有理由”。基金公司ZACD集团执行董事尼古拉斯·麦(Nicholas Mak)表示,对于一个几乎没有恢复一年的住宅市场来说,这些政策是“苛刻的”,就像是“把婴儿扼杀在摇篮中”。高纬环球研究部高级总监李敏雯则表示,鉴于新加坡房价在过去两个季度仅上涨超过3%,她认为政府此时出台新政“有点早”。但她同时说,市场先前已经存在对政府可能出台调控新政的担忧,新调控措施因而未必令人太过意外。

不过,当局的楼市调控也不乏支持者。凯基证券(KGI Securities)分析师乔尔·吴(Joel Ng)表示,这是政府“对管理房地产市场的认真态度”的一个信号。据星展银行称,这些措施标志着“当前整个楼市周期”的结束。

事实上,作为“亚洲四小龙”之一,新加坡的楼市制度历来被其他亚洲国家树为典范。

新加坡的住房分为保障房与商品房。1964年,新加坡正式推出“居者有其屋”计划,成立建屋发展局帮助居民提供公共住房,随后1967年新加坡推出《土地征用法令》逐步将土地收归国有,将土地强制征用,无偿划拨给建屋发展局。在新加坡,建屋发展局是唯一获授权的保障性住房管理机构,政府保障性住房由建屋发展局投资兴建,以低廉价格出租或出售给中低收入阶层,这种保障房称之为“组屋”。

根据官方资料,建屋局成立以来已累计完成了100多万个单元的公共住房,而2015年新加坡总人口仅为553.5万人。此外,当局对楼房的数量调控在一定的比例(约80%为保障房,另外20%是商品房),以保障居民的基本住房需求,同时使房价总体保持稳定。相对较低的房价,吸引了众多海外置业者前来置业—其中包含了很大一部分中国人。

根据新加坡市建局的统计,20122014年期间,在新加坡的大多数房地产项目中约有30%为境外客户,其中中国买家在境外买家中的占比约30%,超过马来西亚成为新加坡最大的外国买家。

残忍而又正确的做法

不过,去年以来,新加坡房价飙升背后,蕴含着更多的复杂因素。

房地产咨询公司“国际房地产顾问”(International Property Adviser)首席执行官Ku Swee Yong表示,楼市调控的同时,新加坡经济的前景看起来越来越暗淡。全球愈演愈烈的贸易战可能会削弱新加坡的经济,因为新加坡的发展依赖于全球贸易的健康程度。所有这些都意味着新加坡元的不稳定,并可能增加当地银行的利率。

“随着利率的上升和空置率的增加,之前依赖于租金收入的投资者会意识到他们的投资现金流很弱,而且在不可预见的未来,资本收益的预期将远远不够。”Ku Swee Yong表示,“让楼市冷却下来的做法是残忍的,但这可能是正确的做法。”

另一个主要因素则有关政治。

据《南华早报》报道,新加坡现任总理李显龙所在的人民行动党希望确保房价问题不会成为下一次选举的绊脚石。分析人士指出,此次楼市调控也刚好处于人民行动党政府的关键时期。

不过,对于像爱德华·林这样的购房者来说,政治远非他的考虑范围之内。7月5日,他在楼市调控政策实施之前赶紧以80万新元购买一套两居室公寓,因为对他而言,这是一个太好的机会。

“没有什么比拥有自己的住房更令人满意了。如果我有钱,而且在经济上较为宽裕,我肯定将继续购买第二,第三甚至第四套房。”他说。

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