杭州楼市现“高烧并发症”

 自楼市进入五限时代以来，以企业名义购房成为楼市调控的“漏网之鱼”。近日，继西安、长沙之后，杭州楼市将限购群体聚焦于企业。

  据了解，近日一位周姓法定代表人名下的三家企业参与杭州市九龙仓珑玺项目的公证摇号，并且全部中签引发外界质疑。《中国经营报》记者联系九龙仓集团(00004.HK)相关负责人，对方回复称：“杭州市住房保障和房产管理局已审核涉事三家企业，并确认它们的登记有效，证实本公司在本次销售中符合相关规定。此外，摇号是按规定由公证处执行, 有关单位亦已证实摇号安排是公正、公平地进行。”

  针对九龙仓珑玺项目公证摇号过程中出现的三家企业同时中签的情况，杭州市房管局官微“杭州住保房管”6月26日宣布，将从即日起，暂停向企事业单位及其他机构销售住房，包括新房及二手房。

  同时记者在采访中了解到，杭州楼市近期供应井喷，市场火爆异常，同时杭州也是房企的必争之地。近日，被誉为“浙江省内最具商业价值的地块”、地处杭州武林商圈最核心区域的百井坊地块挂牌出让，最终被港资房企恒隆地产(00101.HK)以107.31亿元拿下，这也是杭州第三宗总价过百亿的。

  “内地消费市场现已逐步复苏，加上内地中产阶层崛起，以及个人消费持续增长，成为中国重要的经济支柱。”恒隆地产相关负责人对记者表示，恒隆一直对内地商业及零售市场的发展非常乐观，是次入驻杭州，正配合恒隆欲进一步扩大在内地投资的长远策略。

  土拍现百亿

  近日，记者实地走访了解到，恒隆地产竟得的百井坊地块，位于杭州市下城区武林广场附近，地块周边标志性建筑包括武林银泰百货、杭州百货大楼、嘉里中心、杭州大厦、杭州剧院等。目前，该地块处于荒置状态，地块内有大量土堆。

  记者了解到，百井坊地块出让条件较为严苛。根据出让文件，百井坊地块出让面积44827平方米，容积率4.33，建筑面积近20万平方米，安置房建设面积4.5万平方米，且商业面积占比不得低于45%，建筑密度不大于60%，该地块除按规定的移交外，所有建筑必须自持，不得分割转让。而且必须保留历史建筑耶稣堂弄5号和耶稣堂弄古井，迁建镜清里1号等。

  严苛的出让条件，加上恒隆最后107.31亿元的成交价，溢价率118.51%，折算成楼面价为55285元/平方米。业内人士分析，以此地价计算，总开发成本起码需要150亿元。

  对此有媒体分析称，资金占用量大、所有建筑必须自持、文物保护等，对开发商的资金筹措能力、商业运营能力和规划设计能力是极大的考验，而这个地块未来如何变现及也一直被业内人士所追问。

  “恒隆预计投资约190亿元在百井坊商业综合体地块发展大型商业综合项目，包括世界级商场和办公楼。预计杭州项目开业初期租金回报率约4%~5%，而我们拥有40年的土地使用权，着重长远的发展，无论是对杭州或对项目将来的发展潜力都充满信心。”恒隆地产传讯部相关负责人回复记者称。

  值得一提的是，参加这次竞拍的6家企业，除了银泰和华润，恒隆、新鸿基、九龙仓、新世界都是港资。此前，港资企业出售内地物业、收缩内地战线的消息甚嚣尘上。

  对于港资企业内地投资动向，莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示：此前港资房企在香港拥有大量土储，近几年来，随着内地房企进入香港拿地，将地价大大推高，港资房企也在反思自身的布局版图，挖掘内地市场投资机会。

  同时记者了解到，杭州楼市调控从严，土地市场却接连拍出高溢价地块。两个月前，保利拍下奥体板块的一幅地块，成交价也突破百亿元。而纵观杭州土拍历史，百亿规模的交易一共只有三宗，其中两宗出现在了今年。

  炒房号等乱象屡禁不止

  杭州楼市近期进入供应井喷，合创地产机构统计数据显示，6月杭州楼市共有26个楼盘开盘，其中首开楼盘5个。楼盘的集中上市，一定程度上缓解了供需矛盾。不过，由于绿城·梧桐郡、万科融信·西雅图等“红盘”一二手房倒挂较严重，因此迅速成为购房者捕捉的目标，引起摇号大军前往登记。

  同时，记者5月末实地走访过程中了解到，受G20峰会和2022年亚运会利好，杭州奥体板块备受关注，部分楼盘一房难求，由此也给号贩子带来可乘之机。

  采访中，一位兜售房号的中介人士告诉记者：“号子费在160万元左右。其中100万元为入场费，后期多人进行竞价，再逐步加价，最终价高者得，最终的成交价或在180万元左右。”该中介人士还向记者展示了一份号子费的购买合同，记者注意到，合同上写着“龙湖天璞号子协议”，购房者和中介均按下了手印，号子转让价为136万元。

  日前，龙湖天璞项目迎来最后一批房源的开盘销售，记者查询杭州市透明售房网了解到，龙湖天璞(备案名：天璞御园)截至6月27日仍有少量房源处于可售状态。

  针对倒卖房号的相关情况，记者致电项目开发企业杭州龙尚房地产开发有限公司相关负责人，对方表示：“理论上不会出现这样的情况，但具体还要咨询一下项目销售负责人。”其表示，会尽快让销售方面负责人与记者对接，然而截至发稿前并未收到回复。

  克而瑞研究报告指出，摇号在确保公正的同时，也向市场释放了供不应求的信号，吸引大批购房者踊跃抢购，“  ”心理预期愈加强烈。部分购房者抱着试试看的心理参与摇号，导致摇号项目中签率一降再降，进一步加剧市场供不应求的现状。

  针对房地产市场出现的部分商品房销售“价外加价”“炒卖房号”“捆绑搭售”等违规行为，4月4日，杭州下发《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，实施公证摇号公开销售商品住房，要求意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目，房地产开发企业应联系公证机构，采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号，并按序售房。

  同时，杭州住保房管表示，于近日就浙江绿城房屋置换有限公司、杭州云房源软件服务有限公司2家房地产经纪机构的经纪从业人员石某、陈某和吴某在微信朋友圈、微信群发布“转让商品住房摇号资格”等虚假信息进行了调查。

  经核实，3名经纪从业人员通过其微信朋友圈、微信群发布、传播 “转让商品住房摇号资格”的虚假信息，其目的是为了招揽客户，推销二手房源。涉案的经纪从业人员发布、传播虚假信息的行为严重扰乱房地产市场的正常秩序，房管部门将对涉事经纪从业人员和经纪机构进行从严处理。

  九龙仓等项目摇号暗藏猫腻?

  楼市迎来集中供应潮，其中也不乏乱象。近日，九龙仓位于杭州的珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签的情况，引起外界质疑。

  据了解，该项目于6月19日至6月22日进行线上购房意向预登记工作，经开发商确认共有1024户购房意向家庭登记在册，其中有4家企业参与摇号、中了3家，分别是杭州宇乐汽车服务有限公司、杭州悦高汽车服务有限公司和杭州悦乐汽车服务有限公司。

  记者查询国家企业信用信息公示系统发现，三家中签的公司法定代表人姓名均为周某。而根据相关媒体测算，按照珑玺项目15%的中签率来计算，这三个名额全部中签的概率只有0.3%左右，但其不仅全部中签，还有比较靠前的中签顺位。

  “九龙仓对内地房地产市场抱审慎乐观的态度。九龙仓近年已调整策略，将原本分布十六个城市的布局调整至现时聚焦北京、上海、杭州、苏州、广州及深圳六个目标城市。近日杭州事件当局快速应对令当地楼市更健康发展，对我司业务发展方向等没有实质影响。”九龙仓集团相关负责人回复记者表示。

  同时，杭州市国立公证处公布的摇号信息显示，除了九龙仓珑玺项目，周某名下的这三家公司，6月12日~25日还相继参加了绿城梧桐郡、万科西雅图、汇高·佰悦中心、滨盛金茂府等热盘的摇号。其中杭州悦乐汽车服务有限公司中签万科西雅图、杭州宇乐汽车服务有限公司中签滨盛金茂府。在成立短短一个月内，周某旗下的三公司，先后15次参加了摇号，共计中签5次。记者联系绿城集团、杭州万科方面了解摇号详情，截至发稿未获回应。

  对此，杭州住保房管官微给出了回复：在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)，并要求市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。感谢社会各界对我市商品住房公证摇号公开销售工作的监督。

  近期，三个城市相继宣布限制企业购房。其中，6月24日，西安市政府办公厅印发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，其中提出暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房，西安也成为全国首个提出暂停以企业名义购房的城市。6月25日，长沙发布楼市新政，提出暂停企业在限购区域内购买商品住房。

  对于杭州跟进的调控政策，市场观察人士对记者表示，杭州在限购区域范围内明确提出了企事业单位和相关机构的购房资格认定，思路和此前西安、长沙的市场逻辑是类似的，体现了对炒房现象的严厉打击。“杭州此类表述也说明公司购房政策未来会在全国有推广的可能。”

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