财富与焦虑:买房中的加杠杆

发布时间:2018-03-26 15:07:22

来源:楼盘网

分类:行业动态

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阿基米德曾经说过:“给我一根足够长的杠杆,和一个支点,我就能撬动地球。”作为杠杆原理的发现者,阿基米德,他的豪言壮语令人类充满希望。同样的杠杆原理也适用于人们的经济生活当中,用小的本金,撬动大的杠杆资金,实现自己的财富梦想。

过去20年的时间里,国人加杠杆融资用得最多的,就是买房子。然而,2016年下半年来的强力监管,使得“杠杆”成为了“人人喊打的过街老鼠”,“去杠杆”成为了这两年我国金融和地产政策的主要基调。

是的,钱紧了,房价跌了,但是老百姓却发现,自己更买不起房子了;为什么?因为不能加杠杆了。

一、买房杠杆是什么

买房中要加的杠杆,和国家监管要求去的杠杆,是两回事。

国家金融政策中要去的“杠杆”,是相关金融机构和企业,罔顾自身的经营需求,利用银行、保险等金融机构的融资产品,增加自身负债获得资金,进行资金炒作和投机。这种资金杠杆,使得实业家无心经营主业,一心想着融资进行资本运作,荒废了经营之本;这种资金杠杆,使得资金在金融机构之间空转,没有支持实体经济发展,催生了经济泡沫。这种杠杆,当然要去!

买房中的杠杆,是购房者未来现金流的提前变现,有自身资金收入流水和抵押物价值作为支撑,是购房者实实在在的金融需求;这就是买房杠杆最大的本质,也是与国家金融政策要去的“杠杆”最大的区别。

需要注意的是,笔者这里的买房杠杆,仅指银行购房按揭贷款。在办理银行按揭贷款时,每位购房者提供的收入证明、收入流水等材料,均是银行风控体系加以审核确认每位购房者信用状况,分析还款能力的必要材料,且这套风控评估体系,客观地说,经历了这么多年的数据积累和模型修正,基本上是非常科学合理的。而为了凑首付款出现的各种P2P融资、网贷融资等,都是罔顾自己真实收入情况疯狂加杠杆的投机行为,当然也就是国家金融政策当中要消灭的“杠杆”。

所以,千万不要因为国家现在强调去杠杆,而把买房杠杆一并去掉。当然了,有没有能力加杠杆,这又是另外一个话题了。

二、买房杠杆与房价

笔者认为,目前房价下跌的部分,其实正是国家房贷政策收紧而减少的融资金额。举例说明:一套二手房,价值100万;原来的房贷政策是首付50%,可融资50%;也就是购房者买这套房子需要有50万资金,可融资50万。现在房贷政策收紧,二手房首付需70%,可融资30%;购房者手中仍然只有50万资金,可融资20万;因此,这套原来价值100万的二手房将下跌20-30%。最近房价下跌的逻辑,就在这里。

试想一下,未来哪天房贷政策放开了,贷款比例从30%变到50%或者更多,购房者的本金没有变化多少,而因为融资额增加了,对应的标的房子,其价格一定会相应增加20%或者更多。

当然了,买房这个事情,一定是买涨不买跌的。买了房的同志一定不要因为目前的房价波动而感到焦虑,因为,历史以来,从来都是没房的人,才是真正焦虑的人。

责任编辑:yemingzhe

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