房产投资的一股清流

这周休年假，和妹妹跑到一起去日本走走。在买买买，走走停停的行程中也看了很多“情报社”给的一些日本房产信息。

日本房地产投资要追溯的上个世纪，在1980年代后期，由于日本国内国外的各种政策因素的影响，兴起了投机热潮，其中以股票和土地投资最为明显。

而当经济发展是由大量的投机活动支撑起来的，那么就容易产生泡沫，所以到90年代初的时候泡沫破裂，日本经济出现大倒退，此后进入了平成大萧条时期。之前被神化的“土地不会贬值”的房地产暴跌，产生了大量的亏损。有人还因此破产了。

从那以后，日本人对房产投资失去了热情，在日本年轻人越来越不愿意买房、房产资源闲置数量不断增加时，所以现在可以看到，作为一个发达国家，而且人多地少的日本，房价并不是很高。东京边缘一点的地段和大阪的中心区的房价相当于国内二三线城市。

2020年东京举办奥运会的刺激政策，吸引了不少人飘洋过海来日本投资。据数据统计，日本已成为中国人的第四大海外购房目标国。

日本房地产，当前房价水平不高，还是永久产权，在东京、大阪这些主要城市的出租率还不错，每年能拿到实际的租金回报率有5%~7%左右，投资的话相当于每年投资个理财产品的收益率。对比起国内的一线城市平均租金回报率不到1.5%。这个水平还算不错。

另外，日本贷款利率较低。利率水平在3%左右，而现在国内的平均贷款水平大概在5%左右。

不过，海外投资者是很难在日本拿到贷款的，只能是签约时首付10%，但一个月后需付清尾款。除非投资者有永久居留权或在日本上市公司工作。

或者在中国银行的日本支行申请贷款，这次过来看到一个在日工作的朋友，他就是通过这个途径贷款的，手续也比较复杂，自己大概交了两三次资料才补全。具体条件如下：

国内年收入在20万元以上，或在日本年收入400万日元以上，并开具近三年的纳税证明;

在日本贷款购买的房产，面积需在25平米以上，且为近30年所建的房屋;

还款期限为20年(最长25年，投资用则最长15年)，贷款偿清时年龄不得大于65岁，贷款期限+房屋房龄之和小于60年;

满足了这些条件之后就可以贷款，首付10%，贷款比例为50%，一般可贷20年，剩下的也是需要在签约一个月后付清。相当于要首付50%。

另外，在日本投资房产，需要交的税也很多，税目繁琐复杂。在购置期的时候，各项税费加起来占房屋总价的7%-8%左右。转让的成本也不低，如果是遗产继承的话，需要支付10%~20%的税，变卖需要交的税约为房价的20%~39%。对比起增长率，如果短线投机的投资者，可能还会面临亏损的情况。

持有期也需要交一些固定资产税、物业费、修缮金等等。所以日本的租金回报率有一个表面收益率和实际回报率，表明回报率即没有减去前面说的这些费用的收益率。

另外，还有一个担心的地方就是日本处于地震带，经常发生地震这一问题，是投资固定资产的一个大隐患。就像我们旅程的过程中，就听说有一处火山喷发了。据说这是地震的前兆。把同行的伙伴吓得不轻。

日本的房地产不像别的地方那么疯狂，可能就能作为一个理财产品投资，做个跨国包租婆。想要短期内有很高的增长可能性不大。

日本房产的基本情况，就分享这些。这些旅程是完全的自由行，发生了很多意外，也遇到很多好人，也许不太顺心，但这样的旅程才让人影响深刻。