上一篇
新的趋势形成了:户口价值在下降,房子价值在提升下一篇
长租公寓企业不担心被淘汰所有的房地产市场都是区域市场。我们平时以整体看待中国房地产市场的方式,其实模糊了各地的差异,而能给出有实际意义的判断是非常有限的。因此,要理解中国的房地产市场,在区域上就要区分。既要意识到整体房价的宏观因素,也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。
新常态 新思考
从宏观角度看,自2013年以来,中国经济的长期增速在降速,经济进入新常态。
经济新常态的主要特征包括:1,经济增速明显下滑;2,上市公司剔除金融企业后ROE仅为6.5%;3,货币持续宽松、金融创新受到遏制;4,金融产品收益率全面下滑。
在房地产市场,黄金时代虽然过去,却转瞬间又于2015年重新进入家庭资产配置的领域。一二线城市房价快速上涨,并逐步蔓延至三四线城市,之前过高的库存已经快速降低。许多人因此认为,住房的黄金时代还将延续十年以上。
我们在此讨论有关房价问题,可以先放一放影响楼市的短期因素,例如调控、营销和炒作。我们从一个长期和全局的角度思考:过去20年中国的楼市到底发生了什么会带来如此大的价格提升?为什么在城市家庭近90%的住房自有率下,我们已经说到地产的黄金年代已经过去的情况下,最近三年地产市场突然出现的价格持续上扬是否合理?以及未来的楼市究竟往哪里走?
高房价抑或高泡沫?
从2014年开始,我们能观察到,因为房地产市场的高库存,政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持。这种支持,叠加房地产市场本身规律,引导了市场房价的变化。
以上海为例,2010年上海住宅市场很热,土地市场也很热,所以成交的土地成交单价达到了9000元,溢价率(成交价和起拍价的差额占起拍价的百分比)为50%;2011年土地成交单价降到7000元左右,溢价率只有17%;2012年市场照样很热,土地成交单价只有7500元左右,溢价率是15%。2013年市场已经开始走热了,所以土地成交单价到了11000元左右,溢价率到了35%。2014年市场走弱,所以土地成交单价几乎没有变化。到2015年,成交额同比涨了50%,溢价率达到38%。
总结一下,上海市政府习惯在市场热的时候多卖一些土地,市场不好就少卖一点。但从2015年开始,例外出现了。从2015年到2017年,上海的住宅市场持续走热,但政府卖出的土地却大大减少了。其原因在于政府供应土地的逻辑变了:2013年底出台的《新城镇规划》特别要求包括上海在内的特大型城市控制土地规模。
在可售住宅和去化周期方面,市场也发生了剧烈的变化。在市场最冷的2014年年底,上海可售的住宅存量达到92000套,但到了2018年初,上海可售的住宅存量仅33000套左右,仅有当初的三分之一左右。而普通住宅只有9300套,不足10000套。须知上海是一个2400万人口的城市,一手可售住房的供应短缺,这是短期市场蠢蠢欲动的强大支持。
责任编辑: yemingzhe
下一篇
长租公寓企业不担心被淘汰热门楼盘
查看更多热门楼盘>>团购报名
杭州赞成汀南学仕府怎么样?可以买吗?容积率仅
22024杭州第二批次供地正式出让!涉及5宗地块!
32024全国楼市行情如何?房价会涨还是跌?出现4
4杭州目前正在认购的新房有哪些?哪些楼盘值得
5杭州天阳湖与舍能投资吗?项目位置在哪里?优缺
62024杭州余杭区新楼盘房价如何?余杭区现房楼
7500万在杭州买房首付需要多少?每个月还多少
8杭州沥瑞府怎么样?在售哪些户型?周边配套完善
9杭州土拍将开启卖卖卖模式!2024年杭州各区土
10杭州房价走势最新消息2024!哪些区域房价跌了
杭州赞成汀南学仕府怎么样?可以买吗?容积率仅1.8+得房率高!
2024-03-29 14:20:45
杭州目前正在认购的新房有哪些?哪些楼盘值得选购?
杭州天阳湖与舍能投资吗?项目位置在哪里?优缺点是?
杭州沥瑞府怎么样?在售哪些户型?周边配套完善吗?
杭州澜映悦城环境怎么样?为什么这么便宜?属于什么档次的房子?
速看!杭州外地人买房条件2023新规
杭州买房选哪里?热门板块东湖新城均价2万+!
5374套入市!上周迎推盘潮,供应量再创新高,楼市“暖”了?
九天泽一,首开盛启,开盘当天,成绩傲人
碧桂园商铺节来袭,巧用商铺实体优势
2024全国楼市行情如何?房价会涨还是跌?出现4大趋势!要买房的注意了!
杭州目前正在认购的新房有哪些?哪些楼盘值得选购?
杭州天阳湖与舍能投资吗?项目位置在哪里?优缺点是?
2024杭州余杭区新楼盘房价如何?余杭区现房楼盘一览表
500万在杭州买房首付需要多少?每个月还多少房贷?