新政后首月杭州楼市：成交下跌，商业逆袭住宅，小户型大行其道

2017年4月，恰好是杭州“329”新政后的第一个完整月，不仅楼市行情发生显著变化，更在调控之下呈现出一些富有特色的新现象。

首先，由于新增供应量的减少，4月全市(含主城、萧山、富阳、余杭)15518套的成交量，环比3月下跌近二成。

其次，新政下首置型购房者再成市场主力，一批主打90平米以下小户型的住宅项目频唱主角。

第三，非限购的商业地产成交压过住宅，实现年内首次逆袭。

整个4月，杭州一共卖了15518套房子，环比3月(19156套)下降近二成。

新增供应的减少，是成交量下滑的重要原因。4月杭州(主城、余杭、萧山)领出了38张预售证，而3月份则是46张。

更直观的变化，来自于开盘。3月中旬，杭城涌现过20余个楼盘扎堆开盘的景象，而整个4月，像这样热闹的开盘景象并不多见。

值得注意的是，截至4月底，杭州商品房库存为93332套，相较3月31日(100048套)减少6716套。也就是说，尽管注入楼市这汪池子的水少了，不过仍然流出了一定的量，因此总库存水位不增反降。

小户型产品唱主角

近两年来，随着“90/70”限制的解除以及地价的增长，主城区90平米以下小户型再度成为了抢手资源。新政出台后，置换改善大户型的成本进一步提高，市面上主打小户型的住宅项目，屡屡成为成交主力。

在4月住杭金榜上，可以看到不少代表性的小户型住宅项目，比如说普升、像素、武林九里、水晶郦城等等。这些项目的定价基本在“2万+”，部分甚至更低，同时开盘时间集中在3月份。在这批房源大量去化之后，同价位的小户型在主城区或将一时难觅，更多的库存着落在余杭、萧山。

从实际成交情况来看，余杭、萧山确实是目前的小户型供应集中地，而且价格也相对实惠，余杭区成交量靠前的小户型项目，成交价多在“1万+”;而萧山区上榜楼盘中，除了奥体周边一带项目保持“2万+”、“3万+”价位之外，其余楼盘的成交价以“1万+”为主。

另外，如果从成交金额的角度来看，前十名中也不乏“4万+”的大户型改善类项目，比如中央公馆、御道、滨江金茂府等等，只是这些楼盘的网签数量基本不超过60套，对整体成交形势难以造成较大影响。

商业地产逆袭住宅

当住宅市场多方受限之时，商业地产的购买力在这个4月迎来了大量外溢。全月杭州商业地产成交量达到8494套，占总成交量的54.7%，年内首次超过住宅。

主城、余杭、萧山的月度成交量头名，均为商业地产项目。价格低廉(相对住宅)，面积较小以及配套优势(以地铁为主)，是这些项目获得热销的共通点。

例如主城区的新天地、运河郡，成交均价都是“2万+”，而这两个项目周边的二手房小区，挂牌价就已经奔着“3万+”、“4万+”而去。

自从2016年9月杭州连续挥动楼市调控组合拳以来，不限购的商业地产表现一直相当活跃。在今后的一段时间内，商业与住宅成交倒挂，也许还将持续成为一道独特风景。