如果土地溢价率均突破50% 购房者需经历2到3年的等待期

3月底限购加码后，买卖双方心理预期发生变化。从4月楼市数据报告，可以看到一些很有意思的变化。

根据统计，4月杭州市区(不含富阳)共成交14947套，环比下滑近19.4%。4月杭州市区成交均价为20297元/㎡，同比还是上涨了23.5%。

从账面上的成交套数，和成交均价来看，楼市调控预期基本达到。但是，深究原因，主要还是由于板块限价、预售证申领、以及网签的滞后，综合影响了4月的成交均价和套数。

严控后的市场，感觉还是没有按照设定的牌理出牌，4月底到5月初，萧山几个售楼处首开，依旧人头攒动。比如龙湖天钜、融信江南学府，有很多萧山人去看了现场。在奥体板块的龙湖天璞，据说这几日接待4千组，即便在工作日下午，售楼处的客户也不少。

市场到底要给我们一个怎样的答案呢?真的是扑朔迷离。

我们来看一下杭州楼市的总库存数据。据统计，截至4月30日，杭州市区(不含富阳)，库存为90200套，如果按照今年月均11889套去化速度，假设没有新预售证领出的情况下，这笔库存去化周期是7.5个月。但是，新楼盘一定会有的，而且萧山的新盘，还会在今年下半年陆续亮相。

有人会说，土地拍卖还会提供新的房源。不巧，这也是个悖论。

按照杭州最新的出让规则：当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

本来，以为开发商不会轻易触及溢价率50%的高压线，只会在49.9%范围内竞争，没有想到的是土地竞价屡屡被突破。杭州4月26日拍卖的三幅小地，位于三墩单元和翠苑单元的2宗商业地块，溢价率均超过50%，需现房销售。

这次的拍卖，只是对土地竞价新规的一次“试水”，接下去的几幅土地，才是真正的主角登场。

4月28日，萧山发布三宗地块挂牌公告，两宗涉宅用地，分别位于城南板块、空港新城，另有一宗加油站用地在所前镇。蜀山地块，起价11800元/㎡。靖江街道花神庙地块，起拍价3000元/㎡。

5月3日，《杭州市国有建设用地使用权出让信息预告》，有5宗土地将于近期出让。即日起可以缴纳预约申请保证金，办理预约登记手续。

其中，最引人瞩目的是3宗商住地，分别位于下沙大学城北单元、滨江区襄七房单元、以及下城区三塘单元。

这5幅宅地的区域位置都不错，周边配套成熟，都属于开发商眼中的好地，争抢在所难免。那么，突破50%溢价率，也极有可能。如果是这样，那么这些土地都要在2到3年后才变成现房，才能销售。

按照这个逻辑推演，短期的2到3年内，杭州整个楼市的库存其实并不多了。如果库存不多，需求多，那么又会上演哪一出戏，才是更加难以预料啊。