2016年11月杭州新房市场分析报告

随着调控政策“加码”，11月杭州房地产市场观望氛围进一步加重，全市新建商品房成交量环比大幅下滑，创下了今年3月以来最低值，并且同比也已出现下降，为今年3月以来首次,成交均价环比下降近10%，为年内最大月度环比降幅。一系列数据指标显示，前期过热的市场热情已经明显降温。

从后市来看，当前市场情绪总体偏向悲观，但由于土地市场“高烧”未退，11月末的土地出让会中再次出现高价拿地现象，为商品房市场注入了一些“积极因素”，多、空分歧有所加大，商品房成交量及价格短期走势较不明朗。中期而言，现在的政策力度已经比较严厉，在购房需求被显著抑制的情况下，市场“量缩价稳”或将是大势所趋。

全市新建商品住宅成交现“断崖式”下跌

根据透明售房研究院编制的消费者信心指数显示，继10月下半月持续下降之后，11月上旬，杭州新建商品房市场信心曾一度出现企稳迹象，各大销售案场来电、来访量普遍有所回升。11月10日，调控“意外”升级，首套房、二套房首付门槛同步提高，对外地人购房的限制加重，在此影响下，消费者信心迅速减弱，此后一直维持低迷状态。

从成交量来看，11月杭州全市共成交新建商品房1.3万套，环比下降了36.2%，同比下降了7.7%;成交总面积128.9万平方米，总金额201.3亿元。其中，商品住宅成交0.63万套，环比下降54.9%，同比下降42.5%。

就市区范围而言，11月共成交新建商品房1.09万套，为今年以来次低，仅高于2月份，环比下降了36.6%，其中商品住宅成交0.45万套，环比下降59%。纵向比较，市区新建商品住宅成交量已创下2015年3月以来最低，基本回到了2014年上半年的平均水平。

从成交数据可以看出，调控升级对市场的影响非常显著。另据透明售房研究院统计，11月份外来购房者占比也已经出现明显下降。

成交量“断崖式”下跌，一方面是因为刚性需求、改善型需求、投资型需求已被政策不同程度地压制，另一方面，市场信心也因为政策“加码”受到重创。从过去的经验来看，在调控周期内，成交量从高位回落后，会在较长时间内维持低迷，并将逐步引发价格松动。但当前市场供应偏紧格局未改，且土地市场热潮仍在延续，未来一段时间商品房价格走向依然有待观察。

接下来的12月份为传统的业绩冲刺月份，往年这个时候，房企一般会加大营销力度，但今年房企普遍已提前完成年度目标，在市场走势尚不明朗的情况下，房企或将维持观望，这个12月预计会比去年平淡。

主城区商业地产占商品房成交比达72%

与商品住宅相比，11月份商业地产成交明显要活跃得多。据透明售房研究院统计，11月杭州全市共成交新建商业地产0.67万套，刷新商业地产历史月度成交记录，环比增长4%，同比增长112%;成交面积49万平方米，环比下降4%，同比增长150%;成交金额80亿元，同比增长183%。

在11月杭州新建商品房销售排行榜中，位居前5的楼盘均为商业或商住项目，其中，位于下沙的宝龙城市广场、位于申花板块的浙港国际成交量均超过500套，分列第一、第二位，并且成交房源均以酒店式公寓为主。

从成交占比来看，11月商业地产占新建商品房成交比重较10月增加了20个百分点，达到51%，市区范围内，商业地产成交占比达58.6%，较10月增加了22.6个百分点，仅就主城区而言，商业地产成交占比达72%，较10月增加了约20个百分点。

数据表明，在市区住宅市场限购、限贷背景下，已有相当一部分投资型需求溢向了商业地产，这种情况在10月份已出现苗头，11月政策升级后，商业地产逆势爆发的态势更加明显，尤其是主城区，11月后三周，主城区商业地产成交占比基本呈现出了逐周增长走势。

2011年2月杭州住宅限购政策升级后，商业地产成交占比也曾出现快速增长，并在35%左右的相对高位运行了近1年之久。在本轮调控中，商业地产成交占比超出正常水平的情况预计也将持续较长时间。

从供应来看，11月全市共批准预售商业地产41.4万平方米，环比增长99.7%，商业项目“抢收”这一波行情的意图非常明显。

全市新建商品住宅成交均价环比下降近一成

据透明售房研究院统计，11月杭州新建商品房成交均价为15498元/平方米，环比下降了8.7%;其中，住宅成交均价15175元/平方米，环比下降了9.5%，创下近两年来最大环比降幅。其中，市区住宅成交均价18203元/平方米，环比下降6.2%，为年内最大环比降幅。

杭州新建住宅成交均价下降有多方面的因素，一方面，随着力度更大的调控措施出台，9月、10月份较为普遍的个盘涨价现象已基本得到遏制;另一方面，政策已使得市场成交结构发生较大变化，据统计，11月份市区新建商品住宅占全市成交套数比重为69.7%，较11月份减少了约7.6个百分点，创下今年以来最低值。

从市区来看，11月主城区新建商品住宅占市区成交比重为33.4%，较10月份增加了约7.4个百分点，但这主要缘于下沙新建商品住宅成交量的逆势增长，据统计，11月下沙共成交新建商品住宅474套，占市区比重10.5%，较10月份增加了9.3个百分点，成交均价14129元/平方米，较市区新建商品住宅成交均价低了22.4%，可以说，下沙成交量的增长，显著拉低了市区新建商品住宅成交均价。

分价格段来看，11月市区单价2万元/平方米以下新建商品住宅成交3197套，占比71%，较10月份增加了约5个百分点。

总体来说，11月份杭州新建商品住宅成交均价下滑存在较强的结构性因素，由于本轮调控对改善型需求的影响度大于刚性需求，市场交易重心不可避免地向刚需房源偏移，使整体成交均价有所下降。从个盘价格走势来看，11月份主要在售楼盘成交均价环比普遍维持平稳，暂未出现明显的价格松动。

商品住宅库存去化周期年内首现增长

据统计，截至11月末，杭州全市新建商品住宅可售套数6.52万套，可售面积858万平方米，与11月末大致持平，按最近12个月的成交面积计算，库存去化周期为5.2个月，较10月末增加了0.1个月。

回顾今年以来住宅库存去化周期变化情况，1月末为12.8个月，此后一直保持逐月下降趋势，并于3月末降至12个月以内，9月末降至6个月以内。11月末去化周期出现增长，属今年以来首次。

从数值来看，11月末杭州新建商品住宅库存去化周期仍然低于合理水平(6个月)，如果未来几个月成交量维持11月的水平，或者进一步下滑，库存去化周期将相应逐渐增长。从趋势来看，当前市场供应偏紧的局面将渐渐得到缓解。