12月份杭州将有超30个盘入市 房价理性定价居多

　　最近杭州楼市发生了什么？过去的一周内，数个楼盘以合理价格开盘并取得了不俗的成交，如水晶郦城价格比预期低了5000元/平方米、武林邸的备案价和学院府在售毛坯价42000元/平方米相比略显低调、春江天玺用29000-30000元/平方米的均价将奥体核心区的单价再次拉回3万元。

　　接下来还会发生什么？12月份，杭州将有超过30个楼盘开盘，其中纯新盘占到三分之一。从某种程度上来说，2016年最后一个月的成交价将会反映出明年的房价行情，尤其是上半年。从目前公布售价的楼盘来看，不少关注度极高的纯新盘都延续近期低调开盘的风格。

　　毕竟，二手房房东已经愿意松动价格了，开发商的心态就更平了。

　　12月将开楼盘中理性定价居多

　　为了摁住一整年疯涨的房价，政府频频出台调控政策。一次次的调控加码后，楼市就像杭州的天气，一个月内从夏到冬。

　　整个11月份，杭州的房地产市场就像在急行中被踩了刹车，从房价屡创新高到推盘偃旗息鼓，开盘项目寥寥无几。但年末往往是楼市冲刺阶段，为了缓解指标和资金压力，各大房企势必将再度发力。

　　根据不完全统计， 12月份将有30余个项目计划开盘，其中首开新盘11个，不乏绿城、滨江、融创等大牌开发商的全新项目。而且，由于限价政策的约束，首开价格都会比较合理。

　　未来科技城某项目表示，他们原本的心理预期30000元/平方米，慢慢地变成了28000元/平方米，前几天负责人透露，高层均价变成25000元/平方米了，“等领出预售证就开盘”。

　　奥体板块某首开楼盘最近也在为领出预售许可证“奔走”。营销负责人告诉记者，原来以他们楼盘的地段和品质，均价高于43000元/平方米都能获得购房者认可，但受制于限价的硬指标，他们最终把最贵一套房源的毛坯备案价格调整为39999元/平方米，整体房源均价都拉低了数千元。

　　降低房价预期是最近新推楼盘采取的统一做法。春江天玺共264套高层房源的毛坯备案单价都接近30000元/平方米，此前这个盘给的预期是“至少不低于30000元/平方米”；水晶郦城以12楼89平方米房源为例，首开优惠价是20000元/平方米左右，跟最初预期相差了5000元/平方米。

　　要是放在1个月前，这些热门楼盘开盘单价至少要相差5000-10000元/平方米左右。

　　投资心态仍然旺盛

　　但别指望短期内有高回报

　　即将开盘的30余个楼盘当中，有绝大一部分楼盘都曾被购房者列入“值得投资”的名单当中，比方说天阳·文晖、滨江·锦绣之城、金茂府、华夏四季、滨江·江南之星、桃李春风等等。记者身边也不乏具备购房资格的朋友，反复针对这些项目提出了是否值得入手、未来是否还具有投资前景之类几乎雷同的问题。

　　有位业内专家戏言，尽管购房者暂时被限购、提高首付等政策禁锢住了身体，精神却一直活跃在投资房产的热情中不可自拔。

　　地产公众号“层楼”昨天收到一名读者的留言，他说“G20后我在未来科技城投资了一套房子，现在看看是要被套牢了。可是有什么办法呢！只能愿赌服输。”编辑回复道：“市场波动，该高兴的高兴，该庆幸的庆幸，该后悔的后悔。当然，该站岗的也老老实实站一会儿吧。市场对每个人都是公平的。”

　　这是实话。眼见着房价已经开始松动，现在的售价较调控前呈现初步下滑态势，今后还不知道会朝什么趋势走呢，总会“震住”购房者们了吧。

　　哪里知道，不少购房者却打起了“抄底”的心态，认为现在反倒是绝好的投资窗口期了。

　　记者有一位台州的朋友，过去五六年经历过好几轮调控，也是到处投资买房。可是回过头去看，从未抄到过底。去年年底把所有房子清空了，算下来，小盈没亏。

　　还有一位朋友，一直在投资江南之星、春江天玺还是时代奥城中举棋不定，想不好买哪个，也想不好什么时候买更好。记者最终给他的答复是，江南之星有现成的成熟配套，春江天玺和时代奥城有未来的想象空间。但如果没有丝毫的自住考虑，还是别指望靠投资来获取短期内的高回报了。

　　不限购的商业地产一次性能卖百余套

　　将在本月推盘项目里，有4个是商业产权的酒店式公寓项目，分别是位于桥西板块的绿城·运河郡、良渚板块的起梦公园、临平的嘉丰·万悦城以及金世纪·运河丽园。这其中，尤其是运河郡项目，可以说承载了重启限购至今两个半月时间当中，大量“有钱没处花”这一类型客户的满心期许。“捧着原本想买住宅的钱去买一套心仪的商业产品，也是当下让资产保值的途径之一。”意向客户邢女士表示。

　　确实，最近成交的商品房当中，不少都是总价不过百万元、面积在30-50平方米左右的酒店式公寓。

　　根据透明售房网显示，位于之江板块、由钱江房产开发的酒店式公寓项目之江新天地(云栖小镇国际青年社区)在近期集中成交了287套房源，该项目基本都是20-50平方米的主力面积、35-50万元的主力总价，相比而言一套房子就比市中心一个地下车位贵不了多少。

　　而且，该项目北区已经交付，南区也接近现房销售，北区由开发商自持的长租公寓单个床位就要1600元/月的租金，但也已租赁一空，因为马路对面就是云栖小镇。据悉，目前还有百来名云栖小镇的白领等着租住明年十月交付的房子。所以，类似于这样看得见交付前景且低总价的产品，是现在购房者最青睐的投资领域。据了解，这个项目也将会在12月份加推100多套房源，考虑到遵循调控原则，下一批房源基本维持原总价。

　　此外，一桥南的世茂·之西湖也在售一批90平方米左右的复式酒店式公寓，因为正好处于该板块当中的断档面积，且总价在200万元/套上下，所以这批产品一经推出，堪称抢手。

　　对于滨江板块而言，高学历、高收入、高密度的白领人群直接将板块内的房价连同租金价格一同推高，所以在90平方米公寓产品无房可售的情况下，复式结构、全带装修、自带商业的酒店式公寓自然成为了抢手货。毕竟板块内的类似产品，月租金高的都能在万元上下了。

　　但总体来说，投资酒店式公寓还是需要谨慎。除了考虑租售比、租金回报率以外，还要充分考虑到未来进入市场的流通性。因为如今市面上不少酒店式公寓出手都不容易，最后往往变成真正的“不动产”。

　　外地客即便没有购房资格也仍在“凑热闹”

　　虽然被新政取消了购房资格，但不少外地客依旧看好杭州房地产市场，对各个将开楼盘保有十足的热情。

　　记者在融创·时代奥城的售楼处就碰到过好几组外地口音的客户，他们买房的原因，有的为了自住，也有的为了投资，可无奈都被挡在购买门槛之外。

　　其中一组是温州客，姐妹俩都已经在滨江投资过房产了，她们说，就算在客户联络表上登记一个联系方式也好，“万一哪天政策放开了就能出手了。”

　　除了诚心等着购房机会的外地客以外，还有纯粹来“凑热闹”的。春江天玺开盘当天，卢先生一家特地赶到喜来登酒店去“拎市面”。他们家在杭州有三套以上的房产，之前也在春江天玺下过定金，因为被限购而突然就失去了购买资格。“不能买了，不然想花500多万元买一套春江天玺大户型的。”尽管毫无购买权限，卢先生还是为了凑热闹一大早就跑去售楼处现场，被工作人员告知开盘是在喜单，一边遗憾自己没得买，也是很特别的体验。”

　　同样被限购的还有台州人唐阿姨，她最近反复出现在终于将在本月开盘的滨江·金茂府售楼处现场，惋惜那套“失之交臂”的房源。“要是早一个月开盘，这套房子就已经到手了。”

　　挖空心思营销不如造更好的房子来“留客”

　　就在开发商们因市场动荡而都手足无措的时候，有些公司却愈发信奉起“产品主义”。例如滨江、绿城。

　　12月份，位于奥体板块中轴线上的滨江·江南之星即将首开，而在首开之前的一个月，这个楼盘一口气推出了8套风格各不相同的带装修样板房。样板房透露出一个信息，滨江会在这个项目里引入从大量的智能化系统，这也是滨江提出“住宅智能化”之后第一个载体。

　　将来，只要随身携带一个手机，凭借蓝牙感应，就可以直接进入园区人行板闸和单元门禁。每户的入户门锁不仅可用机械钥匙，也可通过密码、指纹打开，这也解决了家中老人有可能“玩不转”高科技系统的尴尬。

　　如果来了访客，只需发送一个二维码，客人就可以一路畅通无阻。

　　除了园区的智能系统以外，全屋控制面板、全屋地暖、全屋WIFI、除霾新风、USB插座、感应夜灯等等，都是江南之星智能化的体现。

　　开发商之所以做出8套样板房，是考虑业主今后可以根据不同的展示风格挑选自己喜欢的定制带装修，比如把厨房消毒柜升级为洗碗机，水槽龙头升级为抽拉龙头，双槽升级为大单槽，客卫马桶加装智能马桶盖。通过加装“智能包”，还可以实现智能灯光、电动窗帘控制，并远程控制中央空调、除霾新风。

　　江南之星还在整个园区配备了3个泳池以及内外约10万平方米的园林。开发商表示，他们的逻辑很简单，既然有些人开始观望了，那就造出更好的房子，留住他们买房的欲望，比挖空心思去想用什么营销手段来得更有效。