杭州

杭州美致生活广场答客问

2016年09月28日来源:楼盘网购房指南责任编辑:zhangbo

一、 开发成员篇:

1. 开发商是那家,曾经开发过那些项目?

答:杭州美致房地产开发有限公司是杭州本土开发商。美致生活广场我们美致房产在杭州开发的第一个项目,但是我们的团队有做高端LOFT公寓的经验,滨江的君尚金座就是我们的团队设计开发的。

 

2. 建筑商是那家,曾经承建过哪些项目?

答:浙江腾虎建设工程有限公司

3. 物业公司是哪家,做过哪些项目?

答:杭州嘉盛物业管理有限公司

4. 景观公司是哪家,曾经设计过哪些项目?

答:杭州科艺豫园园林工程有限公司

5. 监理公司是哪家,曾经负责过那些项目?

答:杭州广厦建设监理有限公司

6. 建筑设计是哪家,曾经设计过哪些项目?

答:中国联合工程公司

7. 土地什么时候取得?使用年限?

答:2011年8月    40年

 

 

 

 

 

二、 地理区域篇:

1. 杭州钱江经济开发区规划?

答:杭州钱江经济开发区开发区规划总面积25.3平方公里,是直属于杭州市人民政府南临临平副城、北依京杭大运河,西临著名的超山风景区、丁山湖湿地和塘栖古镇。

 

2. 项目在哪个位置?

答: 项目位于杭州钱江经济开发区CBD核心地段(星河路与龙船坞路交叉口东侧,管委会西侧);

 

 

3. 项目周边有什么公共配套?

 :项目自身商业配套:内外回廊商业街包括银行、超市、农贸市场、健身娱乐、特色餐饮、休闲SPA、咖啡馆、茶室、服饰专卖店等吃喝玩游娱购一应俱全;还包括屋顶游泳池、社区会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童乐园和大量的公共停车空间等一应俱全,形成一个功能完整的社区空间。

距离项目10分钟车程的商业配套有沃尔玛超市,大红鹰超市,银泰、万宝城等大型商超满足您一切的生活购物需求;

学校:幼儿园:塘栖第一幼儿园、第三幼儿园

      中小学:塘栖三小朱家角分校、临平五中、钱江外国语学院(小学到高中十二年制)

医院:塘栖卫生服务中心、余杭区中医院、余杭区第一人民医院、浙二医院(筹建)

邮局:中国邮政

银行:工商银行、中国银行等

其他:项目东侧紧邻开发区管委会,南侧正对青年广场公园和快速公交总站

 

4. 项目周边交通?

答:1) 公交线路: K330(杭州德胜—开发区)钱江国际广场站下

K796(开发区—临平地铁站) 钱江国际广场站下

793(塘栖—开发区)开发区管委会站下

797(临平—开发区)钱江国际广场站下

2)自驾:杭州市区:通过秋石高架——半山隧道——沿320国道——左转至星河路——右转至龙船坞路,只需25分钟;

临平a:现经邱山隧道转至星河路约15分钟

b:星河南路经星河隧道约8分钟;

塘栖09省道转兴元路约12分钟。

3)地铁:规划地铁1号线延伸段(9号线)设置4个站点横贯整个开发区,其中一个站点就在我们项目北面,预计2020年前开通;

4)快速公交总站:规划中的快速公交总站位于我们项目南侧;

5)周边:开发区周围交通十分便利,沪杭、杭宁、杭浦、申嘉湖杭、沪杭高铁毗邻开发区,09省道和320国道紧贴着开发区贯通南北东西。

5、项目周边企业?

贝婴美集团初创于1992年,坐落于西子湖畔的杭州高新技术开发区内,以婴童业为主体,涉及婴幼儿食品、用品生产、研发、销售等多个相关经营领域,是一家致力于婴童行业的专业化集团公司,品牌价值超过50亿元。
长江汽车首富李嘉诚旗下的长江汽车项目总投资约51亿元总占地面积1150亩 ,一期项目总投资25亿元,届时将成为我国和亚洲地区乃至全世界电动汽车最大规模生产经营标杆企业。

复星集团中国最大的民营投资集团之一,在钱江经济开发区规划用地面积706亩,总投资约100亿元。

杭州柏年标识制作有限公司是与外方合资组建的中外合资企业,注册资金1亿元人民币,主要从事LED及太阳能应用。在钱江经济开发区投资3.78亿元,建设LED及太阳能技术在广告标识领域商用的研发与生产项目,占地面积129亩。

杭州虎牌电气股份有限公司由虎牌电气集团公司等企业合资组建,注册资金7000万元人民币。公司在钱江经济开发区投资2.4亿元,建设产品生产线及研发中心,占地66亩。

杭州西湖汽车零部件集团股份有限公司名列全国民企500强第463位。

浙江华鼎集团有限责任公司

旺旺集团

诺贝尔瓷砖

州民生药业集团有限公司是一家国家大型骨干制药企业,全国医药50强之一。

杭州老板电器股份有限公司

 

“意大利之窗”位于钱江经济开发区创新创业产业园内,项目规划总占地面积约350亩,规划总建筑面积约40万平方米,计划总投资18亿元人民币。项目将分三期实施,旨在打造意大利“商品售展中心”、“设计培训中心”、“艺术交流中心”、“时尚体验中心”和“文化旅游中心”五大功能中心。据悉,“意大利之窗”将于今年1218日正式开园营业,目前已有食品餐饮、服装皮具、珠宝首饰及珠宝设计、家具家居及建筑装修设计、艺术品、日化等165家意大利品牌签订入园协议,另有500多家企业意向入驻。

三、 项目介绍篇

1、项目概况“美致生活广场”位于杭州钱江经济开发区主干道星河路与兴元路交叉口东南侧,总用地面积约56亩,总建筑面积约18万平方米,项目由四幢19层板式LOFT公寓、一幢168米点式超高层以及一幢2层的商业裙楼组成,是杭州美致房地产开发有限公司着力打造的杭城集生活、办公、休闲娱乐于一体的真正意义上的生活广场。

建筑整体为东西排布,大开大合、户户独享超长采光;

※ 80米楼间距,使窗外视野更加明亮阔达;

※“太师椅”围合式布局设计聚气纳财;          

底商风雨连廊设计闲逛溜达不湿鞋;

※ 16000平米中心园林和16000平米青年公园形成内庭外院;

 

  

 

2LOFT双层创新格局:打破一般LOFT“买一送一”的格局,面积上达到“买一送二”、“买一送三”的300%高得房率32方实得106方,54方实得174方,

 

层高5.8米、4.98米的真正绝版跃层一般LOFT层高只有4.78米, 2012年“禁酒后,新的酒店式公寓项目在市场上已经销声匿迹,目前市场上的存量也都是禁酒令颁布之前已经审批通过的项目杭州已通过规划审批的酒店式公寓无疑成了绝版。

 

3、精装修创新设计:4.2米、6.8米超大面宽,开阔视野、大气舒适;超大主卧套房、独立餐厨区、走入式衣柜、多卫生间设计等满足您对生活完美需求;

精装修标准完全超出您对酒店式公寓的预期,我们的精装修团队经验丰富,合作单位品质保证,配置VRV户式中央空调;

 

4、“五星大管家”物业服务:32平米的物业管理费尽享106平米的物业服务空间,54平米的物业管理费尽享174平米的物业服务空间;

高端酒店式管理服务为每一位业主提供完善、细腻、贴心服务和360度的尊崇感受;智能化设施设备,确保住户的私密性和安全性。

 

通管道煤气、民用电

四、 主力产品介绍

      

 

           

五、 项目答疑篇

1、精装修标准包括哪些?装修材料一般是怎么样?

答:精装修包括地板、墙壁、厨房(油烟机、橱柜、燃气灶等)、卫浴(台盆、马桶、淋浴房等)、中央空调等;装修材料采用环保材料,大件材料如中央空调、组合式橱柜、油烟机、卫生间洁具等均为国内国外知名品牌;

 

2、今后交房是不是跟样板房一样?

答:我们样板房是按照11的比例打造的,而且是实景样板房,虽然现在已经很好了,但在一些细节上面我们还想做到精益求精;

 

2、水电费用如何?商用还是民用?有没有管道煤气?

答:目前已申请电费为一户一表民用电,通管道煤气;水费目前暂定为商用,不过此项费用相较于电费和煤气,支出较小。

 

3、精装修家电是否有保修,保修多长时间?

:家电都有正常的保修期,在保修期间都可以保修,具体根据不同的家电保修时间来定。

 

4、有没有阳台,应该怎样晒衣服?

答:我们的户型户户通阳台,可以完全满足居家生活需求。

 

5:目前的市场环境不好,买房投资也不划算了?

答:目前市场房价比较稳定,不像前几年可以通过短期房价上涨而获得较高投资收益。但相比其他渠道而言,买房投资仍不失为一项较好的既能抗通胀又能增值保值的投资,所以近几年的房产投资方向转向了商业地产,而酒店式公寓由于总价较低、租金收益较高而受到了追捧。另外这个区域处于杭州的价值洼地,随着地铁1号线延伸段开通,周边企业大规模入驻,房价未来有较大的上涨空间,且出租率、租金都有保证,可以实现很好的收益。

 

6、公寓采用什么空调系统,室外机部分在何处?

答:我们是户室风管式中央空调,室外机我们都是统一安装好的,有固定的位置安放。

 

7、得房率多少?

答:按一层计算得房率在70%左右,符合一般市场上的高层和酒店式公寓。但我们赠送率高,实际得房率超300%

 

8、物业费是多少?

答:2.5/平方/月的物业费,另计0.5/平方/月的能耗费;但我们的物业费是按照建筑面积计算的,也就是说你实用106方的房子只要交32方的物业费,实用174方的房子只要交54方的物业费,绝对物超所值。

 

9:是否包租返租政策?

答:公司没有包租政策。现在市场上有些酒店公寓之所以要包租返租,一般是因为销售情况不理想而采取的无奈之举。但是我们项目周边企业众多,企业员工成千上万,我们是精装修交付的,交房后可以自住或者直接出租;

 

六、政策篇

 

1、产权年限为什么只用40年,使用期到了,应该怎么办?

 答:因为土地分为住宅、综合用地、商业用地,使用年限根据投资回报率和使用范围依次递减,分别为70年、50年、40年,我们是属于使用范围最广,投资回报最高,但是年限最短的那类物业。不过这40年不是说40年后就被国家收回了,绝对不是的,全国那么多的写字楼、商铺不可能40年后全部收回的。新的物权法已经生效,该法明确了公私财产的平等受保护权。现已明确。届满自动续签。续费按当时买入价的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)需要届满前一年申请续费。《城市房地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条。有相关规定内容。补的费用不会超过5位数。

 

2、我是外地来的,买你们房子可以落户吗,小孩读书方便吗?

答:我们项目属于商业用地,不可以落户,但可以申办营业执照;周边就学还是比较方便的,如塘栖第一幼儿园、第三幼儿园、塘栖三小。还有杭州钱江外国语学院是杭州树兰教育集团下属的十二年制的私立学校,对于户口没有限制,双语教育及强大的师资力量让您可以放心就读。

杭州落户是有要求的,要达到购房金额上城区、钱江新城购房单套总价100万元以上(100万元);经济开发区(下沙)购房单套总价60万元以上(60万元);其它地区购房单套总价80万元以上(80万元),同时需付清房款,余杭区也需要80平以上,同时付清房款才可以落户,像临平这边的房子,90平,单价在9000/平方左右,基本上要80万元以上,还是毛坯的,加上装修基本就破百万了。

 

3、购房需要缴哪些费用?

   答:需要缴契税、印花税、物业维修基金、产证文本费。

 

4、办理房产证是什么时候,费用是多少?

   答:在商品房交付后3个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,之后就可以正常办理三证了。这一块我们在《商品房买卖合同》中也有约定;

产证费用:契税为总房价的3%;印花税为总房价的千分之0.5;维修基本是65/㎡,产证工本费几十元。

 

5、首付是几成?贷款银行是哪家?

   答:首付5成以上;目前有中信、平安、杭州联合银行等。

 

6、贷款利率是多少?能贷多长时间

   答:目前银行贷款年基准利率是5.65%,按规定商业贷款利率上浮10%。贷款年限最长为 10年。

 

7、三证是否齐全?

   答:三证齐全的,房产证是个人独立产权,在《商品房买卖合同》中也有约定。销售案场有房地产开发销售所需的五证公示;

 

 

8、如果办理按揭需要准备哪些材料?

   答:夫妻双方身份证、夫妻双方户口本、结婚证(单身的准备单身证明)、收入证明、购房合同、购房发票、半年以上工资银行流水。

 

9、购买有什么优惠政策?

   答:目前在售精装3800/平方的均价,可以说已是成本价了,目前一次性付款可以享受9.8折优惠,按揭无折扣;

 

10、付款方式是怎样的?

答:定金5万元,在签订认购协议后7天内签订正式《商品房买卖合同》,交清应付款项。

 

 

七、 美致投资价值分析

 

精装修的商住两用公寓一直是杭州任何一个区块租赁市场的香饽饽;精装修、可办公可居家的特性注定了此类产品具有很高的投资价值和回报。美致生活广场的投资价值可以从几个方面讲起:

 

1、租赁回报率

我们调查过周边的小区和同类型的公寓,与项目一路之隔的钱江国际广场一室一厅的毛坯房,面积在50平方左右,租金目前可以达到700——800/月;精装配有部分家电家具的房子可以达到1500/月;而周边其他住宅社区精装修322卫的房子租金可达2300——2500/月;以美致生活广场总价40万的精装322卫户型为例,租金可达2500/月以上。按照每年递增5%计,预计2017年交付后租赁回报率:2500*1.05*1.05=2756

可实现的租赁回报率如下:2756*12个月/40=8.27%;(此回报率已高于市场上绝大部分理财产品)

 

2、精装修人工成本增长

目前装修一套100平米的房子,按1000-1500/平米,需要10-15万元,再过3-5年,同样的装修随着人力成本的增加,预计需要15-18万。

装修人工成本升值约:3-5万,增值率约10000//40=2.5%

 

3、物业增值收益

目前美致生活广场实得均价精装3800/平方,40万即得322卫;可以说是杭州真正的价值洼地。无论从成本角度还是市场价值,下跌的可能性没有,增值的空间相当大。项目周边规划的秋石快速线延伸段、快速公交站、地铁一号线延伸段等重大利好都会在交付前后完成。杭州目前在售的地铁盘均价低于8000/平方的很少,以房产项目五年为一个投资周期的话,到2020年,在众多利好的烘托下,美致生活广场的房子增值到6000/平方已是非常保守,物业增值超过60%,年均物业增值超过12%

 

4、总投资收益小结

从以上两块增值考虑,美丽生活广场物业总体增值收益可实现7.5%+2.5%+12%=22.77%/年;如此巨大的投资回报收益相信也只有高风险的投机性投资才可能实现,而不动产投资可以说是目前投资产品里面最稳健的投资项目了。


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